이 기사는 2025년 03월 31일 07시03분 thebell에 표출된 기사입니다

디벨로퍼 SK디앤디의 자회사 디앤디인베스트먼트가 그랜드 조선 제주 호텔 매각에 착수했다. SK디앤디가 매각을 추진했지만 원매자를 확보하지 못해 리츠에 편입시킨 자산이다. 최근 제주도를 찾는 외국인 관광객이 늘면서 업황이 회복되는 추세지만 비서울 호텔에 대한 시장의 선호도가 낮은 점이 변수로 꼽힌다.

31일 업계에 따르면 디앤디인베스트먼트는 최근 디디아이제이제이60리츠의 이사회를 열고 매각주관사 선정절차 진행 승인의 건을 의결했다. 매국주관사 선정 안건은 리츠가 보유자산 매각을 추진할 때 처음 진행하는 절차 중 하나다.

리츠의 기초자산은 그랜드 조선 제주다. 제주도 서귀포시 중문관광로 72번길 60에 위치한 5성급 호텔로 중문관광단지 내에 위치한다. 연면적 5만9889.53㎡, 지하 2층~지상 최대 5층 규모로 조성돼 있으며 271실의 객실을 보유하고 있다.

신세계그룹 계열사 조선호텔앤리조트가 위탁운영하고 있는 호텔이다. 조선호텔앤리조트는 2018년 중도해지가 불가능한 조건으로 임대차개시일로부터 20년간 장기 임대하는 임대차계약을 체결했다. 임대료는 최소보장임대료와 성과연동 임대료로 구성돼 있다.

SK디앤디가 직접 개발한 자산이다. SK디앤디는 2018년 7월 당시 켄싱턴 호텔을 1150억원에 매입했다. 리모델링을 통해 자산가치를 높이겠다는 계획이 수립됐고 인수자가 개발비용을 대는 선매매 형태로 개발이 추진됐다. 하지만 선매매 거래가 불발되면서 프로젝트파이낸싱(PF)을 조달해 리모델링 작업을 수행했다.

리모델링 완료 이후에도 원매자를 찾지 못했다. 리모델링 공사가 완료된 시점이 코로나19로 인해 관광수요가 급감했던 2020년 11월이었기 때문이다. 결국 SK디앤디는 2021년 3월 디앤디인베스트먼트가 설립한 리츠에 호텔을 매각하는 형태로 투자금 일부를 회수했다. 당시 거래가격은 순매입가 기준 2400억원이다.

2024년 6월 말 기준 리츠의 최대주주는 지분 72.18%를 보유한 한국투자증권이다. 다만 한국투자증권이 직접 보유하고 있는 지분은 16.4%에 불과하다. 나머지는 신탁업자 지위에서 보유하고 있는 지분이다. 2대주주는 위탁운영을 맡은 조선호텔앤리조트(26.25%)다.

매각 추진 배경은 차입금 만기다. 리츠는 호텔을 매입할 당시 부대비용을 포함해 에퀴티로 1070억원, 론으로 1560억원을 조달했다. 고정금리 연 2.7%에 조달됐고 대출만기는 2026년 3월로 설정됐다. 대출만기를 1년 가량 남겨두고 선제적으로 시장의 수요를 파악하기 위해 매각 작업을 추진하는 셈이다.

디앤디인베스트먼트는 매각이 순항할 것으로 기대하고 있다. 코로나19가 종식되면서 제주도 관광수요가 회복세를 보이고 있기 때문이다. 제주도관광협회에 따르면 지난해 제주도를 찾은 외국인 수는 190만7608명으로 집계됐다. 코로나19 발생 이후 처음으로 외국인 방문객 수가 100만명을 상회했다.

호텔 부동산의 자산가치가 상승한 점도 호재다. 호텔 부동산은 공급과잉으로 인해 초과공급 상태였지만 코로나19를 거치면서 대규모 폐업 사태를 겪으며 현재는 공급과잉이 해소된 상태다.

이에 따라 호텔을 매입하려는 수요도 꾸준히 증가하는 추세다. 코람코자산운용은 최근 발간한 '2025년 1분기 상업용부동산시장 보고서'를 통해 관광산업의 회복으로 호텔 운영수익이 개선되고 있다고 진단했다.