이 기사는 2025년 04월 01일 07시15분 thebell에 표출된 기사입니다

HDC아이앤콘스와 마스턴투자운용, 교보증권 등이 투자해 조성된 경기도 안성 물류센터가 공매로 나온다. 지난해 10월 만기가 도래한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 상환하지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생했던 프로젝트다. 공매에 부쳐지는 만큼 출자자는 물론 중·후순위 대주도 손실을 입을 가능성이 제기된다.

1일 업계에 따르면 마스턴제113호로지스포인트가 개발한 경기도 안성 소재 물류센터가 공매에 부쳐졌다. 입찰은 오는 3일부터 5월 15일까지 총 10회차에 걸쳐 진행된다. 입찰가는 1회차 1780억원부터 시작해서 10회차 689억원까지 조정된다.

공매 대상 부동산은 경기도 안성시 서운면 현매리 477-7번지 일원 2만5583㎡ 부지에 자리한다. 연면적 5만4322.86㎡, 지하 2층~지상 3층 규모로 조성된 중형 물류센터다. CJ대한통운 건설부문이 시공을 맡아 지난해 7월 준공됐다.

시행사인 마스턴제113호로지스포인트는 개발사업 추진을 위해 설립된 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 지난해 말 기준 최대주주는 HDC그룹 소속 부동산 디벨로퍼 HDC아이앤콘스로 지분 74.1%를 보유하고 있다. 이밖에도 마스턴투자운용(10.45%)과 교보증권(10.45%), 신한자산신탁(5%) 등이 PFV에 출자했다.

사업은 지난해 7월부터 어려움을 겪고 있다. 준공 시점까지 임차인을 구하지 못하면서 선매입 약정을 체결했던 헤리티지자산운용이 계약을 이행하지 못했기 때문이다.

결국 PFV는 지난해 10월 도래한 PF대출 만기 대응에 실패했다. 안성 물류센터 개발사업을 위해 체결된 PF대출 약정액은 총 990억원이다. 지난해 말 기준으로 모든 약정액이 실행된 상태다.

대출을 상환받지 못한 대주단이 공매를 결정함에 따라 PFV 주주들이 투자한 에퀴티는 손실이 불가피하다. PFV의 자본금은 총 50억원이다. 주주사들은 지분 비율대로 출자금 손실을 인식해야 한다.

에퀴티 외에도 추가적인 손실이 발생할 수 있다. 사업추진 과정에서 PFV가 주주들로부터 추가적인 차입금을 조달했기 때문이다. 주주별 차입금은 HDC아이앤콘스 60억원, 마스턴투자운용 3억3000만원, 교보증권 3억3000만원 등으로 집계됐다.

대주단도 안심할 수는 없다. 공매 진행 과정에서 물류센터가 대주단 대출금보다 낮은 가격에서 낙찰될 경우 변제순위에 따라 손실을 입을 수 있다.

PF대출은 총 3개 트렌치로 구성돼 있다. 트렌치별 대출금은 선순위 690억원, 중순위 200억원, 후순위 100억원 등이다. 선순위 대주는 메리츠캐피탈(240억원)과 메리츠화재해상보험(240억원), NH농협은행(200억원) 등으로 나타났다. 중순위와 후순위 대주는 교보증권이 신용을 보강한 유동화법인(SPC)이다.

HDC 아이앤콘스 관계자는 "대주주로서의 책임의무를 다하고자 하며 투자금 회수 극대화 방안을 강구해 나갈 계획"이라며 "해당 물류센터는 상온창고와 저온창고로 구성돼 있으며 다양한 산업단지를 배후수요로 갖추고 있다"고 설명했다.