이 기사는 2012년 05월 10일 14:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

미래에셋맵스아시아퍼시픽부동산공모1호 투자회사(이하 맵스리얼티1)는 국내 및 아시아 지역 부동산 개발과 임대를 통해 수익을 내는 실물 부동산 투자펀드로, 올해로 운용 5년째를 맞았다. 운용 초기와 비교하면 자산총액이 4600억원대에서 8300억원대로 늘어났다. 센터원 등 대형 개발 사업이 마무리되면서 기존 투자건과 더불어 부동산 보유 물건이 늘어났기 때문이다. 올해는 글로벌 금융위기로 위축됐던 해외 시장 공략도 나선다.

이처럼 다양한 투자 사업을 통해 영업활동을 활발히 하고 있지만, 투자자들이 과실을 누리기에는 아직 일러 보인다. 센터원 임대율이 아직 70%를 밑돌고 있고, 차입으로 인한 금융비용도 상당하다. 주식시장에서 상장돼 거래되고 있는 맵스리얼티1의 주가(시장가격)와 펀드 기준가(장부상가격)의 괴리율도 40%가 넘는다.

◇수익구조 - 국내외 부동산 개발에서 매각까지 전방위 투자

맵스리얼티1은 존립기간 40년의 폐쇄형 투자회사로 지난 2007년 1월 9일 설립돼 3개월 이후 유가증권 시장에 상장됐다. 자본금은 4641억원으로 총 발행 주식수 9283만주가 액면가 5000원에 상장됐다.

3월말 기준 맵스리얼티1의 보유 자산 총액은 8321억원에 달한다. 이 중 92%가 토지와 건물을 직접 매입하거나 부동산투자목적회사 주식 매입을 통한 간접적 부동산 소유로 이뤄져 있다. 자산 대부분이 실제 투자 활동으로 활용되고 있는 것이다.

맵스리얼티1이 투자한 5개의 프로젝트는 센터원(62%), 미래에셋플레이스(7%), 판교개발 프로젝트(12%), 인도 주거개발 프로젝트(1%), 상파울로 오피스(18%) 등이다.

이 가운데 현재 수익 창출이 가능한 곳은 미래에셋센터원과 미래에셋플레이스 두 곳이다. 판교개발 프로젝트는 2014년 준공이 완료될 예정이고, 인도주거개발 사업은 7개 중 5개는 분양이 진행 중이며 나머지 2개는 분양이 아직 개시되지 않았다.

브라질 상파울로 오피스는 이미 준공 및 임대가 완료된 물건을 매입하는 것으로 소유권이 이전되는 오는 6월부터 수익 창출이 가능하다. 브라질 상파울로 호샤베라 타워에 1000억원이 투자되는데, 원-헤알화간 환헤지 비용 문제로 환헤지를 하지 않아 헤알화 가격 변동위험이 있다.

개발 및 준공이 완료됐다고 해도 플러스 수익이 난다는 보장은 없다. 부동산 시장 가치 하락, 공실 발생 및 앞서 말한 해외 자산 편입에 따른 환변동 리스크 등이 투자 위험으로 작용하기 때문이다.

*자료: 맵스리얼티1 연간보고서

◇운용성과 - 펀드 수익률은 29%인데 주가는 액면가 하회

맵스리얼티1의 총자산이 8321억원으로 불어난데는 금융권 차입을 통한 부채의 증가 탓이다. 지난 2010년 12월말 센터원 매입을 위해 금융권으로부터 연 5.9% 신디케이트론 2900억원을 조달했다. 이에 따라 2015년 만기 도래까지 매년 171억원의 이자비용이 지출된다.

지난해부터 임대를 시작한 센터원은 현재까지만 놓고 보면 이자비용을 내기도 버거운 상황이다. 2011년 한해 동안 센터원의 임대 및 관리를 통해 벌어들인 순수익은 66억원이다. 센터원 수익으로 이자를 지급한다고 가정하면 95억원 손실이다. 그럼에도 배당금은 162억원이 나갔다. 실현이익이 마이너스 상태임에도 불구하고 배당금이 지급된 것이다.

회사 측은 이에 대해 "지난 연말 센터원 건물 및 토지의 자산재평가로 평가이익이 742억원 늘어난 것을 당기순이익으로 인식해 배당으로 지급했다"고 설명했다. 하지만 평가이익을 당기순이익으로 인식해 배당금을 지급할 경우 회사의 투자 가능 자산 규모가 줄어든다는 점을 간과했다.

자산재평가를 하지 않았더라면 펀드는 지난해 영업손실을 기록했다. 자산재평가를 회계에 반영할지 여부는 회사의 판단에 따라 다르지만, 통상 영업손실이 발생하는 영세한 회사가 자산재평가를 회계상 이익 부풀리기 수단으로 활용한다는 점에서 이번 사례와 크게 다르지 않다.

자산재평가 효과로 펀드 기준가(장부상가치)는 5534.24원로 급등했고, 설정 이후 수익률도 29.37%를 기록 중이다. 하지만 맵스리얼티1의 시장가치인 주가는 3000원 수준이다. 장부상 가격과 시장가격간 괴리율이 45%에 이른다. 글로벌 금융위기로 직격탄을 맞은데다 준공 및 개발 기간 소요로 수익 인식이 더딘 탓에 주가는 좀처럼 힘을 받지 못하고 있다.

액면가(5000원)로 펀드에 가입한 투자자들은 적지 않은 손실을 보고 있다. 만기에는 장부상 가치로 펀드가 청산되긴 하지만 이제 5년이 지난 펀드의 만기 도래는 35년이 남았다. 만기 이전에 맵스리얼티1은 주식 시장에서 거래될 수밖에 없기 때문에 주가가 오르지 않는다면 기존 투자자들은 배당금을 통한 이자 수취를 통해 손실 만회를 기대할 수밖에 없다.


◇성과전망 - 임대 현황, 환율 등 고루 따져야

액면가에 주식을 취득한 투자자들의 배당수익률은 지난 5년간 1~3%안팎(현금배당)으로 높지 않은 편이다. 2011년 3.50%의 현금배당은 센터원 평가이익으로 나간 것이여서 올해도 이같은 배당이 가능할지는 미지수다.

다만 센터원 뿐 아니라 올해는 브라질 상파울로 오피스 투자건에서 수익이 기대되고, 금융위기 이전 홍콩 벨에어 매각이 완료돼 불확실성이 해소된 점은 긍정적으로 평가된다.

3월말 기준 센터원 임대율은 67% 수준. 센터원 건물 및 토지의 가치가 올랐지만 당장 매각이 이뤄질 가능성은 낮다. 임대율 상승이 관건인데 회사 측은 "계약임차인과 가망임차인을 포함하면 조만간 임대율이 80%까지 올라갈 것으로 예상된다"고 밝혔다.

오는 6월 소유권이 이전되는 브라질 상파울로 오피스 투자건에서도 임대수익이 확보될 것으로 보인다. 호샤베라 타워는 현재 공실없이 임차인들과 장기계약이 돼 있어 안정적 수익 확보가 가능하다.

환오픈에 대해서도 자금 거래 규모가 큰 매입과 매각이 아닌 한 펀드 수익금에 영향을 미치긴 어려워 보인다. 원화 환산 임대 및 관리 수익이 환율에 따른 소폭의 변동은 있을지라도 손실로 이어질 순 없기 때문이다.

아울러 글로벌 금융위기 이전 매입한 홍콩 벨에어 잔존 물량 매각을 통해 10억원 가량의 환손실을 보기는 했지만, 벨에어 매각 완료로 불확실성을 해소했다는 측면에서는 긍정적이다.

업계 관계자는 "부동산 시장 악화로 인해 배당을 제외한 매매 차익을 누리긴 쉽지 않을 것"이라며 "다만 안정적 임대 수익 등이 확보될 경우 주가의 괴리율은 다소 해소될 수 있을 것"이라고 전망했다.