이 기사는 2012년 06월 22일 09:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국철도공사(이하 코레일)는 사실상 용산국제업무지구 개발사업의 물주(物主)다. 사업 시행자인 드림허브금융투자프로젝트(이하 드림허브)의 최대 출자사이고, 자산관리를 맡고 있는 용산역세권개발의 지분도 두 번째로 많다.

이런 이유로 자금조달에 차질을 빚은 개발사업을 위해 랜드마크 빌딩을 선매입했고 토지대금 이자를 면제해 주고 납부 시점도 미뤄줬다.

반면 코레일의 최근 재무사정은 녹록치 않다. 지난 2008년 이후 순현금흐름(NCF)·잉여현금흐름(FCF) 등은 모두 마이너스를 보이고 있고 부채총계나 비율 등은 해마다 큰 폭으로 증가하고 있는 상황이다. 빚더이에 허덕이며 내 코가 석자인 처지에 놓여 있는 셈이다.

◇금융위기 후 용산개발 삐걱…삼성물산 손 떼면서 좌초위기

용산국제업무지구개발사업은 지난 2006년 8월에 확정됐다. 당시만 해도 부동산 경기가 좋을 때라 삼성물산을 주축으로 한 드림허브는 초기 사업비 8조원 지원을 약속했다.

하지만 2008년 하반기 글로벌 금융위기를 겪는 와중에 건설출자사(CI)들이 계약금 일부와 중도금 등 6437억원을 미납하면서 사업진행에 균열이 가기 시작했다.

미납금은 2009년 말 8500억원 규모의 자산유동화증권(ABS)을 발행하면서 해결이 됐지만 이듬해인 2010년 건설 주관사인 삼성물산이 중도금 납부 연기와 이자면제·용적률 상향 조정 등을 요구하면서 개발사업 자체가 좌초위기에 놓였다.

삼성물산은 이후 관련 조건 논의 과정에서 용산역세권개발 지분 45%를 롯데관광개발에 양도, 경영권을 포기했고 드림허브 지분 6.4%만 가진 시공참여사로만 남게 됐다.

건설업계 한 관계자는 "당시 삼성물산이 사실상 손을 떼면서 개발사업이 좌초 위기에 놓였다"면서 "코레일이 용산국제업무지구 개발사업에 전면에 나선 게 이 시기"라고 말했다.

◇ 랜드마크 빌딩 선매입·토지대 유예…자금 부담 가중

코레일은 지난해 용산국제업무지구 개발사업 정상화 발표 당시 토지대금 납부 유예·분납이자 감면·랜드마크 빌딩 선매입 등 3가지를 약속했다.

우선 코레일은 드림허브가 올해부터 2014년까지 내야 할 토지대금 2조2251억원을 개발사업이 끝날 때까지 연기해주었다. 전체 토지대금 8조원 중 66%에 해당하는 5조3000억원은 준공 1년 전·준공 시점에 각각 30%와 70%씩 나눠내도록 했다. 드림허브가 계획하고 있는 랜드마크 빌딩 준공 시점은 오는 2016년으로 코레일은 2015년에 1조5980억원·2016년에 3조7287억원을 납부받게 된다.

내년 5월까지 받기로한 1조3600억원 규모의 분납이자는 전액 감면시켜줬다. 분납이자는 코레일에게 토지대금 8조원을 여러 차례 나눠 내는 것에 대한 이자로 납부는 계약시점부터 내야 한다.

코레일의 한 관계자는 "2009년 공기업 계약 사무규칙이 바뀌면서 납부시점이 계약시점이 아닌 토지인도 이후로 바뀌었다"면서 "사업부지는 오염 부분을 제거하고 넘겨야 하는데 그 시점이 내년 5월"이라고 말했다.

여기에 4조1632억원 규모의 랜드마크 빌딩도 선매입하기로 했다. 지난해와 올해 1·2차에 걸쳐 4136억원씩 8272억원 납부하고 잔금 3조3304억원은 준공 계획 시기인 2016년에 납부키로 한 것이다. 하지만 코레일은 지난해 말 1차 대금을 납부한 이후 올해 3월로 납부 계획을 세웠던 2차 대금을 아직까지 치르지 못하고 있는 상태다.

또 3.3㎡ 당 매입가는 지나치게 비싸게 치렀다. 용산역세권개발이 애초 생각한 매입가는 3.3㎡ 당 평균 3000만원 내외였지만 코레일이 지급한 가격은 4500만원이다.


금융권의 한 관계자는 "코레일은 드림허브 지분율 25%로 최대 출자사이면서 토지주"라면서 "사업 정상화 발표 당시 코레일이 대승적 차원에서 관련 방안을 마련했다고 하지만 사실상 총대를 멘 것"이라고 말했다.

◇2008년 이후 현금흐름 마이너스...부채 눈덩이

코레일은 지난 2005년 철도청에서 현재의 정부출자 공사형 공기업으로 재출범한 회사다. 이 때문에 수행사업 대부분이 공익성이라는 한계를 벗어나지 못해 영업수익성 대부분이 낮은 편이다.

실제로 총영업현금(OCF)의 적자흐름이 지난 2008년 말 이후 지속되고 있다. 순영업현금(NCF) 역시 미수금 감소 등으로 운전자본부담은 일부 완화되었지만 현금 부족현상이 계속되고 있다.


특히 철도차량과 각종 건축물에 대한 투자 등의 지출부담이 계속되고 있다. 지난 2009년에는 코레일 공항철도 지분인수로 약 1조2000억원이 소요되는 자금부담이 발생해 그 해에는 2조1000억원, 2010년과 2011 년에는 평균 9000 억원대의 내부순현금(ICF) 적자를 기록한 것으로 파악되고 있다.

여기에 코레일에 대한 정부의 움직임도 심상찮다. 국토해양부가 지난 7일 코레일이 운영하고 있는 전국 400여개 철도역사를 국유화하겠다고 발표한 것이다. 업계에서는 역사 국유화가 진행되면 코레일은 역사에 대한 독점적 지위를 잃고 이미 10조8000억원을 넘은 부채가 유상임대 과정에서 더욱 늘어날 것이라고 예상하고 있다.

신용평가사의 한 관계자는 "코레일이 계상 중인 순차입금은 지난 2007년 이후 연속 증가세를 보이고 있다"면서 "운임인상 등의 방안이 정부의 공공요금정책에 영향을 받을 수밖에 없는 만큼 영업활동의 현금흐름을 통한 차입금 개선 가능성은 낮다"고 말했다.