이 기사는 2016년 06월 24일 08:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

아파트 분양시장의 열기가 하반기에도 뜨거울 것으로 전망된다. 전국 각지에서 미분양 물량이 속출하고 있음에도 불구, 대형사와 중견사 가릴 것 없이 하반기에도 분양 물량을 쏟아낼 것으로 보인다. 대형 건설사들이 서울과 수도권 일대에서 재건축·재개발 사업을 독식하는 사이 중견 건설사들은 공공택지를 사업 밑천으로 한껏 기세를 올리고 있다.

지난해 호남과 영남을 기반으로 수도권에 진출한 영호남 건설사들의 활동이 왕성했다면 올해는 서울, 경기, 인천을 연고로 한 수도권 건설사들의 약진이 눈에 띈다. 여기에 충청권 기반 건설사들도 맞불을 놓으며 경기도와 충청도 일대 분양시장에서의 경쟁이 한층 심화됐다.

◇하반기 주택 26만 8000여 가구 공급, 서울·경기 압도적

부동산정보 제공업체인 부동산인포에 따르면 7월 이후 전국에 아파트 26만 8102여가구가 공급될 예정이다. 일반분양 물량은 20만 6331가구다. 이는 상반기대비 55%가량 늘어난 수치다. 그러나 작년 같은 기간에 비해서는 물량이 소폭 줄어들었다. 작년 하반기 전국에 분양된 아파트는 총 28만 5540가구였다. 재개발·재건축 조합원 몫을 제외한 일반분양은 24만 3032가구다.


지역별로는 서울과 경기가 각각 4만 829가구, 7만 6917가구에 달했다. 부산(2만 46가구), 경북(1만 7841가구), 경남(1만 7071가구), 충남(1만 4224가구) 순으로 나타났다. 상반기 공급이 몰렸던 서울과 경기 등 수도권과 영남권에서 하반기에도 분양 물량이 쏟아진다.

업체별로는 시공능력 상위 20위권 내 대형 건설사들이 전체 분양 물량의 절반 가량인 47.42%를 차지했다. 대형 건설사를 제외한 중소·중견업체가 전체 45.77%인 12만 2707가구를 공급할 예정이다. 아파트 10가구당 5가구가량을 주택 전문 업체들이 분양하는 셈이다.

이 가운데 영남과 호남을 기반으로 한 건설사들의 공급물량은 6만 7343가구로 절반을 넘었다. 각지역을 기반으로 성장한 이들 업체들은 지난해에 이어 수도권과 세종시를 아우르는 충청권에서 공공택지를 사업밑천으로 확보해 사세를 확장하고 있다. 대형 건설사들과의 기싸움에서 밀리지 않는 모습이다.

서울과 경기, 인천을 연고로 한 수도권 건설사들의 약진도 눈에 띈다. 이들 수도권 건설사들은 하반기 3만 4750가구 아파트를 공급한다. 수도권에서 기반을 닦은 업체들인 만큼 서울, 경기, 인천 주택분양 시장이 살아나며 분양물량이 늘어난 것으로 보인다. 충청권 건설사들도 세종시와 충남 등에서의 개발 호재에 힘입어 하반기 7458가구 아파트를 분양한다.


◇영호남vs수도권 건설사, 개발 호재 풍부한 경기도서 각축

각 시장별로 서울은 막대한 자금력과 브랜드 인지도를 앞세운 대형 건설사들의 독무대다. 대형 건설사 위주 재건축·재개발 시장이 활성화 됐다. 대형 건설사들은 또 전국 각지에서 일반 아파트 분양도 활발하게 펼치고 있다.

중견 건설사들과 주택전문 건설사들의 최대 격전지는 경기도다. 영호남, 수도권, 충청권 주택전문 건설사들이 경기도 각 신도시나 택지지구 공공택지를 확보해 각축전을 벌이고 있다. 이들은 또 각각 영남과 호남, 충청권에서도 경쟁한다. 서로의 근거지를 파고들어 아파트를 공급하고 있다.

지난해와 비슷하게 영남에 비해 호남 기반 건설사들의 공급 물량이 많았다. 호남의 맹주로 떠오른 중흥건설 6955가구, 화순을 연고로 하는 우미건설 4366가구를 공급한다. 광주를 연고로 하는 모아주택산업 4978가구, 제일건설 3505가구, 영무건설 2127가구, EG건설 4208가구를 각각 분양한다.

영남에서는 대구지역 업체인 화성산업이 2039가구를 공급한다. 부산지역 업체인 협성건설과 동원개발이 각각 6076가구와 5057가구를 내놓는다. 아이에스동서도 2289가구를 선보인다. 영남권 맹주 반도건설은 7617가구를 내놓는다.

서울, 경기, 인천 연고의 수도권 건설사들 중에서 가장 많은 분양 물량을 쏟아내는 곳은 경기도 일산에 둥지를 틀고 있는 대방건설이다. 총 7234가구를 선보인다. 서울 연고의 동문건설 6111가구, 금강주택 3931가구, 일신건영 2655가구, 신안 2082가구, 양우건설 1370가구 순이다. 인천 연고의 일성건설은 2453가구를 분양한다. 옛 대우자동차판매에서 분사된 대우산업개발이 5543가구를 내놓는다. 충청권을 연고로 하는 금성백조주택은 하반기 4820가구 공급한다.


◇밀어내기 분양, 중도금 대출이 변수

공급과잉 논란에도 불구, 건설사들이 분양물량을 쏟아내고 있어 우려도 있다. 정부와 금융권을 중심으로 주택사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 대출과 중도금 대출 등을 규제하면서 건설사들의 주택분양 사업에 제동이 걸리고 있다. 대형 건설사들도 중도금 대출을 받기 위해 2금융권을 전전하는 사태가 이어지고 있다.

신용도가 낮은 중견 건설사들을 중심으로 중도금 대출을 받지 못해 분양 일정을 차일 피일 미루는 사태가 속출하고 있다. 또 신용도가 높더라도 사업지를 잘 못 택했을 경우 분양 자체를 할 수 없는 사태도 생긴다. 주택도시보증공사(HUG)가 각 사업지별로 등급을 나눠 중도금 대출을 규제하기로 하면서 초기 분양률이 일정 수준을 넘지 못할 경우 중도금 대출이 막히는 사례도 발생한다.

잇따른 분양사업으로 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부담도 늘고 있는 것으로 분석됐다. 건설사를 중심으로 외부차입이 늘면서 부채비율 상승 등 재무건전성 저하된 것으로 나타났다. 대부분 영호남과 수도권 건설사들이 주택사업을 위한 택지확보와 자금조달 등의 과정에서 각 계열사 및 자회사들 간의 채무보증을 과도하게 서면서 우발채무가 많이 늘어난 것도 리스크로 부각된다.