이 기사는 2016년 08월 12일 14:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

수익형 부동산을 찾는 투자자 대부분이 단순히 임대수익 뿐 아니라 미래가치를 고민한다. 현재의 수익률이 양호한 지가 임대수익의 조건이라면, 미래가치의 조건은 향후 자본이득을 기대할 수 있는지다. 수익률은 당장 숫자로 확인할 수 있지만 미래가치를 쉽게 판단하기는 어렵다. 많은 요소들이 상가와 상권의 미래가치를 결정짓지만 보통 지하철 개통지역, 공원이 생길 곳, 집객시설이 들어서는 곳에 미래가치가 있다고 한다. 특히 집객시설은 상권에 가장 큰 영향을 미치므로 더욱 유심히 살펴봐야 한다.

집객시설의 크기보다는 어떤 집객시설이 들어오는 지가 상권의 성장과 형성에 큰 영향을 미친다. 투자 대상 물건과 시너지를 낼 수 있는 집객시설이 아니라면 투자자는 투자를 신중히 고려해야 한다.

2015년 8월 들어선 현대백화점 판교점은 인근 상가에 부정적 영향을 끼친 대표적 사례다. 현대백화점이 개점하기 전 판교에는 아비뉴프랑과 같은 복합쇼핑몰 중심으로 유동인구가 풍부했고, 공실없이 영업도 상당히 잘됐다. 백현동 카페거리에도 공실없이 테마형 카페와 맛집 등이 인기를 끌고 있었다. 하지만 현대백화점이 영업을 시작하자 반경 1㎞내 기존 상권은 상당한 타격을 입었다. 상권의 콘셉트가 겹치는 데다 더 강한 집객력을 가진 현대백화점이 판교 주민들을 빨아들였기 때문이다.

아비뉴프랑 등 삼평동 일대 쇼핑몰의 주요 임차인은 외국 브랜드 제과점과 고급 브런치 카페, 브랜드 의류매장, 네일숍 등이다. 현대백화점과 걸어서 15분 거리에 있는 백현동 카페거리에는 이국적인 건물이 많고, 브런치 카페와 보세의류, 액세서리점이 많이 입점해있다. 다양한 볼거리와 먹을 거리를 제공하는 백현동 카페거리는 유동인구로 북적였다.

현대백화점 판교점이 들어서면서 상황이 달라졌다. 현대백화점 판교점에는 국내 최대면적의 식품관이 들어서있다. 뉴욕 컵케이크 전문점, '마스터키친' 등 이태원 경리단길 맛집 등 인근 쇼핑몰과 로드숍을 압도하는 맛집들이다. 상권의 콘셉트가 겹치면서 판교의 백현동과 삼평동 상권이 타격을 받을 수밖에 없었다.

집객시설의 성격에 따라서도 상권의 매출과 업종, 임대료 수준 등이 결정된다. 교대역 상권은 집객시설의 성격때문에 도로 하나 차이로 상권의 콘셉트가 달라진 예다. 교대역 상권에는 검찰청과 대법원 등 법조타운 그리고 서울교육대학과 대성학원 등 교육시설이 들어서있다.

전혀 다른 성격의 두 집객시설로 교대역 상권은 지하철 출구별로 유동인구와 업종 분포가 명확히 구분된다. 검찰청과 대법원이 위치한 10·11번 출구는 법원 상권으로, 직장인을 겨냥한 음식점과 거주민 대상 외식업종이 주를 이루고 있다. 유동인구 대부분이 법조타운 종사자와 방문객이고, 고소득 전문직 종사자가 많아 객단가가 높은 음식점들이 다수 분포돼있다. 법원과 검찰청 등 집객시설 규모가 상당히 크기 때문에 오피스 건물과 유흥시설은 많지 않다.

반면 맞은 편 8·9번 출구에 법조타운과 연계된 오피스 상권과 먹자골목이 형성돼있다. 8·9번 출구 이면상권은 교대역 상권을 견인하는 먹자골목이자 가장 활성화된 지역으로 꼽힌다. 5·12번 출구는 대성학원 상권으로, 서울교육대학과 학원 등 교육시설이 밀집해있다. 대성학원 상권의 유동인구 대부분이 대학생과 대학원생으로, 대학가 상권과 유사하다. 학생을 대상으로 객단가가 낮은 저렴한 식당과 당구장, PC방 등이 주로 분포돼있다. 교대역 상권은 집객시설의 성격에 따라 업종과 유동인구 등이 달라지는 것을 선명하게 보여주는 예다.

판교와 교대역 상권 사례에서 볼 수 있듯이 어떤 집객시설이 투자 대상 물건 인근에 자리잡고 있는지 또는 들어서는지 중요하므로 투자 판단시 꼭 고려해야 한다.

유민준 신한은행 팀장

코넬대학교 석사(빌딩경영학)
CFP(국제공인재무설계사)
국토해양부 자산운용전문인력
부동산투자자문 전문인력
現 신한은행 미래설계센터 부동산팀장