이 기사는 2016년 11월 16일 16:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

부산 해운대 엘시티 개발사업 대주단은 준공 때까지 추가 대출 인출 부담이 없을 것으로 예상된다. 초기 분양률이 높기 때문에 자체 현금창출력으로 추후에 필요한 비용을 마련할 수 있다는 분석에서다.

16일 IB업계에 따르면 엘시티 사업 대주단은 시행사인 엘시티 PFV와 약정한 한도대출 1조 7800억 원 중 절반 이상을 집행하지 않은 것으로 파악됐다. 지난해 8000억 원을 일시 인출한 이후 추가 인출이 발생하지 않았다. 실제 집행된 대출액은 총 한도대출의 45% 안팎에 불과한 셈이다.
엘시티PFV는 지난해 9월 부산은행·메리츠종금증권·현대증권 등 3개의 금융주관사를 포함한 16개 금융투자사들과 1조 7800억 원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정을 체결했다. PF대출은 아파트, 레지던스, 비주거시설(상업시설, 호텔, 워터파크 등)로 구분해 대주단을 구성했다.

대출약정이 체결된 이후 8000억 원이 일시 인출됐다. 시공사인 포스코건설에 공사대금을 지급하기 위해서다. 엘시티PFV는 지난해 9월 포스코건설과 1조 4730억 원 규모의 도급 계약을 체결했다. 총 도급액 중 1조 4000억 원은 공사 진행률에 따라 분할 지급하기로 했고, 나머지 730억 원은 분양수익이 1조 5000억 원(분양률 65%) 이상 납입된 이후 지급키로 했다

총 공사도급액 중 54%는 PF대출로 확보했다. 나머지 공사비는 분양 계약금과 중도금으로 충당했다. 1차 중도금 납입까지 끝마친 엘시티PFV는 7000억 원 안팎의 현금을 마련한 것으로 알려졌다. FP대출 8000억 원과 분양대금 7000억 원으로 공사대금을 모두 확보한 셈이다.

엘시티 아파트와 레지던스의 분양률이 높았기 때문에 추가 인출 없이 공사비를 확보할 수 있었다는 분석이다. 실제 9월 말 기준 아파트와 레지던스 분양률은 각각 87%, 48%로 높은 수준이다.

더욱이 분양가가 높기 때문에 분양률이 상승할수록 유입되는 현금이 많아질 수 밖에 없다. 엘시티 아파트와 레지던스 평균 분양가(3.3㎡ 기준)는 각각 2525만 원, 3600만 원으로 서울을 포함해 전국적으로 가장 비싼 아파트 분양가다.

대주단 관계자는 "분양계약금은 10%정도고 중도금은 회차별로 분할해 자금이 유입된다"며 "현재 1차 중도금까지 납입됐고, 그 규모는 7000억~7500억 원 정도"라고 설명했다.

이에 따라 대주단은 추가 인출 부담이 없을 것으로 예상했다. 높은 분양률 덕분에 차제 현금창출력이 뛰어나 추가 인출 없이도 사업 진행이 가능하다는 판단에서다. 특히 직접공사비를 모두 마련했다는 점에서 준공 때까지 자금 부담을 덜었다는 분석이다.
2019년 12월 완공 예정일 때에는 총 한도대출 중 미사용분이 없어질 것으로 보인다. 시장에서는 완공 때까지 1조 3000억~1조 7000억 원의 분양대금이 유입될 것으로 예상돼 추가 인출 없이 미사용분 9800억 원이 그대로 소멸될 것이라는 추정했다.

대주단의 대출이자 및 원금은 완공 이후 분양잔금이 유입되면 회수될 것으로 관측된다. 잔금은 한 번에 유입되는 자금으로 분양대금 중 가장 큰 비중을 차지한다.

대주단 관계자는 "엘시티 현금흐름이 좋기 때문에 공사비를 무난하게 확보할 수 있었다"며 "분양률이 높고 LTV가 낮기 때문에 원금 회수에는 문제가 없을 것으로 판단된다"고 말했다.