이 기사는 2016년 11월 21일 13:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 처음 선보이는 부동산 공모펀드 '이지스코어오피스제107호공모부동산투자회사'가 21일부터 판매를 시작, 업계 관심이 모이고 있다. 이번 펀드는 매각가 4300억 원에 달하는 프라임급 오피스빌딩 서울 서소문동 퍼시픽타워에 투자하는 상품으로 약 1850억 원을 개인 대상으로 모집한다.

높아진 부동산 펀드 투자 열기에 힘입어 올들어 설정된 하나자산운용과 미래에셋자산운용의 공모펀드는 모두 성황리에 투자자 모집을 끝냈다. 전문가들은 이번 이지스운용의 펀드 역시 큰 이변이 없는 한 목표치를 달성할 수 있을 것으로 보고 있다. 그러나 이번 펀드가 가진 장점과 위험성을 인지하고 투자에 나서야 한다는 지적에도 관심을 기울여야 한다는 설명이다.

◇44개 업체와 임대계약 중…'마스터리스' 없는 것 최대 리스크

'이지스코어오피스제107호공모부동산투자회사'의 최대 리스크는 임차인이 44개사로 너무 많고 이들과 책임임대차(마스터리스) 계약을 맺지 않고 있다는 것이다. 이 중 몇개 임차인들이 계약을 연장하지 않으면 곧바로 공실률이 높아져 펀드의 배당수익률은 하락할 수 있다.

이지스자산운용도 이같은 점을 의식했는지 현재 이 빌딩의 임대율이 99.2%대로 높다는 점을 적극 홍보하고 있다. 그러나 전문가들은 빌딩의 공실률이 높아질 가능성을 배제할 수는 없다고 설명하고 있다. 현재 퍼시픽타워에 입주한 44개 회사의 총 잔여임대차기간이 3.33년에 불과하기 때문이다.

따라서 이지스자산운용은 임차인들과 평균 3년 가량이 지나면 다시 임대계약을 새로 해야 한다. '하나티마크그랜드종류형부동산투자신탁1'와 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2'이 단 1개의 임차인과 20년 책임임대차 계약을 맺은 것과 상황이 전혀 다르다.

임대계약이 원활히 진행되지 않으면 공실률은 높아지고 오피스 가격도 하락할 수 밖에 없다. 이렇게 되면 이 펀드가 4~7년 뒤 계획하고 있는 빌딩 자산 매각(엑시트·Exit)이 실패할 가능성이 높아진다. 펀드 투자자 입장에서는 공실률 증가로 인해 배당 수익률 하락은 물론 원금을 되찾아오지 못할 가능성도 있다는 점을 상기해야 한다는 설명이다.

부동산 업계 관계자는 "44개나 되는 임차인들과의 임대계약을 꾸준히 연장해야 한다는 점은 이전의 공모펀드들과 비교해서도 큰 부담으로 작용할 것"이라며 "공실률 리스크를 어떻게 관리하느냐에 따라 이번 펀드 운용의 성패가 달려 있다"고 말했다.

◇최저가입금액 낮고 상장 후 매매 가능한 것은 장점

그동안 기관들의 전유물로 여겨졌던 부동산 펀드에도 개인들이 소액 투자할 수 있게 됐다는 점은 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 특히 이지스자산운용은 첫 공모펀드 모집을 성공적으로 마쳐야 한다는 부담감 때문이었는지 판매사를 8개까지 늘리고 최저가입금액은 100만 원까지 낮춰 투자자 모집단을 최대한 넓혀뒀다.

올들어 절찬리 판매됐던 두 건의 부동산 공모펀드 '하나티마크그랜드종류형부동산투자신탁1'와 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁 9-2'의 최저가입금액은 각각 1000만 원 으로 훨씬 높았다. 개인투자자들 입장에서는 4300억 원에 달하는 대형 프라임 오피스 빌딩에 100만 원이라는 적은 금액으로 투자할 수 있는 흔치 않은 기회가 열린 셈이다.

펀드 설정 이후 유가증권 시장에 상장된다는 것도 장점이다. 이 펀드 투자자들은 운용기간 중 현금이 필요하거나 오피스 빌딩 시장 전망이 어둡다고 판단되면 언제든지 거래시장에서 본인이 소유한 증권을 매각할 수 있다. 사모로 설정된 부동산 펀드들이 운용기간인 5~7년을 꼬박 기다려야 환매할 수 있는 것에 비해 상당한 메리트로 작용할 전망이다.

부동산 업계 관계자는 "기존 부동산 펀드들의 최대 단점 중 하나는 폐쇄형이라는 점, 즉 환금성이 떨어진다는 것"이라며 "부동산 공모펀드의 경우 상장되고 증권시장에서 직접 매매할 수 있기 때문에 이런 단점들을 극복할 수 있다"고 말했다.