이 기사는 2017년 02월 08일 11시23분 thebell에 표출된 기사입니다

GS리테일이 파르나스타워 임차인 모집에 어려움을 겪고 있다. 2015년 GS건설로부터 7600억 원에 인수한 파르나스타워가 제값을 못하면서 실적을 잠식당했다. 회사채를 발행해서 빌딩을 매입했지만 운용에 어려움을 겪으면서 이자비용을 감당하기에도 빠듯하다는 지적이다.

파르나스타워는 서울지하철 2호선 삼성역과 지하로 연결돼 있고, 9호선 봉은사역에서 도보 10분 거리에 위치한다. 지리적 이점과 더불어 2016년 준공된 건물인 만큼 최신설비와 수려한 내외관 디자인까지 겸비해 준공 이전부터 강남권 오피스 시장의 이목이 집중됐었다.

당초 호텔로 인허가를 받아 건립이 시작됐지만 공사가 한창이던 2015년 7월 프라임급 오피스로 용도 변경이 이뤄졌다. 오피스 공급과잉 논란에도 입지와 건물 퀄리티 등에 강점이 있는 만큼 오피스로의 용도변경이 일사천리로 진행됐다. 이에 따라 처음 공사가 시작될 때 파르나스호텔로 불렸지만 소유권이 GS건설에서 GS리테일로 넘어올 무렵 파르나스타워로 이름이 바뀌었다.

그러나 아직까지 공실이 채워지지 않고 있다. 준공 이전인 2015년부터 파르나스타워는 오피스시장에서 임차인을 모집했다. 사실상 임차인 모집에 나선지 1년이 넘었지만 2017년 1월 말 현재 오피스 공간 대부분이 공실로 남겨졌다.

지하 8층~지상 38층 규모인 파르나스타워는 1층부터~5층까지 호텔로 운용된다. 호텔부문은 객실 가동률이 80%대에 머물고 있는 것으로 알려졌다. 6층부터는 오피스 공간이다. 6층~39층까지 총 34개층이 오피스로 꾸며졌다. 그러나 34개 층 중 세를 내준 곳은 13개층뿐이다. 오피스부문은 전체 공간의 약 62%가 공실인 것으로 확인됐다.

파르나스타워 6층에 NH투자증권 강남금융센터가 들어와 있고, 7층은 GS리테일, 8층부터~12층까지은 CJ E&M이 임차해 사용하고 있다. 17층 PTC, Providence Industries LLC dba MyDyer, 28층 HANP, 30층부터~32층까지 RIOT GAMES가 상용 중이다. 19층에는 Adobe Systems, 29층에는 CEO SUITE Business Center가 임차해 있지만 각각 임대면적의 절반만을 임차해 사용하고 있어 19층과 29층 50%가 공실로 남겨져 있다.

상황이 이렇게 돌아가면서 지난해 말 GS리테일은 임차인 모시기에 초강수를 뒀다. 지난해 강남권 오피스장 최대어로 꼽혔던 소셜커머스 업체 쿠팡 모시기에 공을 들였다. 규모가 커진 쿠팡이 강남권 일대 프라임급 오피스로 이전을 희망하면서 GS리테일과 협의를 벌였었다.

쿠팡은 파르나스타워로의 이전을 적극적으로 검토하고, 김범석 쿠팡 대표를 포함한 임원들이 파르나스타워 실사를 벌였던 것으로 확인됐다. 그러나 낮은 전용률로 인한 건물 활용도 저하와 높은 임대료 등이 단점으로 지적돼 결국 임차를 포기했다.

파르나스타워는 연면적 약 10만 4190㎡(3만 1573평)이다. 기준층 임대면적은 약 3148㎡ (954평)이고, 기준층 전용면적은 약 1737㎡ (526평)으로 전용률 55.19%다. 중층부 기준 3.3㎡(1평)당 보증금 136만 5000원, 3.3㎡(1평)당 월 임대료 13만 6500원, 월 관리비 4만 4000원이다.

반면 쿠팡이 최종적으로 임대차계약을 맺은 잠실 타워730의 경우 전용률이 62.3%에 달한다. 임대료도 파르나스타워보다 저렴하다. 3.3㎡(1평)당보증금 80만 원, 월 임대료 8만 원, 월 관리비 3만 8000원 선에 책정됐다.

파르나스타워 공실이 해소되지 않으면서 GS리테일의 고민도 깊어지고 있다. GS리테일은 2015년 GS건설로부터 파르나스타워를 인수할 당시 부족한 인수자금 충당을 위해 4000억 원의 회사채를 발행했다. 파르나스타워 공실이 지속되면서 임대료 수입이 유입되지 않는 가운데 매년 회사채 발행에 따른 이자비용이 늘고 있다.

사채 발행 당시 이자율은 2년물 1100억 원 1.81%, 3년물 1800억 원 1.96%, 5년물 1100억 원 2.19%이다. 파르나스타워 운용을 위해 GS리테일이 연간 부담하는 이자만 약 79억 2800만 원인 셈이다. 그러나 파르나스타워가 거둬들이는 연간 임대료 수입은 약 150억 원이다. 100% 임차인을 모집하더라도 인건비, 유지 보수비용 등을 감안하면 이자비용을 감당하기 벅차다는 지적이다.