이 기사는 2019년 03월 21일 14시44분 thebell에 표출된 기사입니다

미국 뉴욕 맨해튼(Manhattan) 중심부에 위치한 '20 타임스 스퀘어(Times Square)'는 작년에 수십여 곳의 기관투자자들이 눈독을 들였을 정도로 매력적인 해외 대체투자건이다. 내로라하는 국내 금융기관들이 앞다퉈 출자를 했던 자산이었던 만큼 기한이익상실(EOD·Events of Default) 사유 발생 사실에 업계에서도 적잖이 놀라는 분위기다.

국내 투자자들이 가장 최우선순위로 고려된 투자 메리트는 ‘20 타임스 스퀘어' 건물이 위치한 지역이었다. 미국 뉴욕 맨해튼(Manhattan) 중심부에 위치한 건물은 연간 유동인구만 1억3000만명에 달하는 핵심 입지다. 이중 50%가 넘는 유동인구가 이 건물 앞을 지나간다는 게 셀링포인트였다. 이러한 유동인구를 기반으로 상층부에 위치한 호텔 객실점유율을 높게 가져갈 수 있다는 판단을 했을 것으로 전망된다.

개발사업 이후의 안정적인 현금흐름도 투자 포인트로 꼽혔다. 20 타임스 스퀘어(Times Square) 내 리테일 매장은 준공하기 전에 이미 60% 정도 임대를 완료했다. 투자 당시 잔여 30~40% 정도의 공간에 대해서도 대형 유통업체 수 곳을 대상으로 입점협상을 벌이고 있었던 것으로 알려졌다. 호텔이 메리어트(Marriot)의 최상급 브랜드인 ‘The Edition'으로 운영된다는 점도 기대를 상승시키는 요인이었다.

최근 몇 년간 우리나라 투자자들의 해외 상업용 부동산 투자에 대한 관심이 계속 증가된 점도 한몫했다. 특히 미국과 유럽, 호주 등 선진국에 소재한 상업용 빌딩을 담보로 설정한 중순위 차입금융(Subordinated Debt)에 대한 투자건이 급속도로 증가했다. 국내 금융시장은 저금리 기조가 고착화돼 있는 반면에 통화 강세가 예상되는 지역은 추가 환차익까지 기대할 수 있어서다.

실제 이 건의 중순위 메자닌1과 메자닌2의 기대수익률은 6%~8% 가량으로 알려졌다. 중순위 메자닌1엔 하나대체투자자산운용이 1억5500만달러(한화 1700억원)를, 중순위 메자닌2엔 밀리니움인마크자산운용이 약 1억2500만달러(한화 1300억원) 규모의 부동산 펀드를 조성해 투자한 것으로 알려졌다.


다만 ‘20 타임스 스퀘어(Times Square)'는 차주이자 시행사인 매필드 디벨롭먼트(Maefield Development)가 공사비를 내지 못해 EOD 사유가 발생했다. 현재 국내 대주단은 시행사에 EOD 사유를 치유할 수 있도록 한 달 정도의 말미를 준 상태다.

업계 관계자는 "국내 투자자들이 20 타임스 스퀘어(Times Square)에 투자한 배경엔 연간 1억3000만명이 찾는 지역적 특색과 높은 임대율 등 안정적인 수익에 기반했을 것"이라며 "다만 이번 투자 리스크를 반면교사 삼아 차주의 재무 건전성과 딜의 잠재적인 위험도 등을 고려해 신중하게 대체투자에 임할 필요가 있다"고 지적했다.