이 기사는 2019년 09월 18일 14시30분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산개발업체(디벨로퍼) 세움건설이 한강 이남 최대 규모의 지식산업센터인 '미사강변 스카이폴리스' 개발을 위한 약 5200억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달을 완료했다. 메리츠금융그룹은 총대출액의 80%를 웃도는 금액을 책임지며 세움건설의 든든한 우군 역할을 했다. 우리종합금융과 하이투자증권도 힘을 보탰다. 롯데건설과 신동아건설은 시공사로, 한국자산신탁은 부동산신탁사로 사업에 참여한다.

◇메리츠, 선순위 대출 4300억원 우군

세움건설은 경기도 하남시 망월동 834번지와 834-1번지에서 미사강변 스카이폴리스 개발사업을 추진하고 있다. 한국토지주택공사(LH)와 2016년 11월 토지매매계약을 체결한 후 올해 3월 소유권을 가져왔다.

세움건설은 이달 초에 대리금융기관인 우리종합금융을 통해 초기 PF를 조달했다. PF는 선순위(트렌치A)와 중순위(트렌치B), 후순위(트렌치C)로 구성했다. 대출 금액은 각각 4300억원, 500억원, 380억원으로 총 5180억원이다. 대주단은 부동산신탁의 우선수익자로 등재됐다. 우선수익권금액은 대출액의 120%로 설정했다.

메리츠금융그룹은 선순위 대출 4300억원을 책임져 눈길을 끌었다. 메리츠화재와 메리츠캐피탈이 각각 1720억원, 860억원을 빌려줬다. 메리츠종금증권은 또 다른 선순위 대주인 자산유동화 특수목적법인(SPC)과 관련이 있다. 자산유동화 과정에서 주관 및 자산관리자를 맡았고, 사모사채 매입확약을 했다. 대출금액은 1720억원이다.

△단위: 백만원

중순위 대주로는 2곳의 자산유동화 SPC가 이름을 올렸는데 하이투자증권이 중요한 역할을 담당했다. 하이투자증권은 2곳의 자산유동화 과정에서 주관과 자산관리자, 업무수탁자를 독점했다. 또 대출채권 매입 확약과 자금보충을 제공하기로 했다. 2곳의 대출금액은 각각 300억원, 200억원이다.

후순위 대주도 2곳이다. 대리금융기관인 우리종합금융은 세움건설에 230억원을 융통해줬다. 또 다른 후순위 대주로는 올해 8월 설립된 '파인크레인이스트제일차㈜'라는 법인이 등장했다. 이 법인은 우리은행 명동금융센터 건물에 자리를 잡고 있다. 세움건설에 150억원을 빌려줬다.

◇한국자산신탁·롯데건설·신동아건설 사업 참여

미사강변 스카이폴리스 개발사업은 관리형토지신탁으로 진행한다. 올해 3월 세움건설이 토지의 소유권을 확보할 당시 신탁사는 코리아신탁이 맡았으나 올해 9월초 한국자산신탁으로 교체됐다. 신탁계약기간은 35개월이다. 신탁보수는 총 50억원이다. 7회차까지는 6억5000만원씩 받고, 8회차와 9회차에는 2억5000만원씩 수령한다.

시공사로는 롯데건설과 신동아건설이 참여한다. 시공 지분 비율은 각각 60%, 40%다. 롯데건설이 주간시공사 역할을 맡는다. 공사기간은 31개월이며 책임준공하기로 했다. 앞으로 지하 4층~지상 10층 규모의 건물을 만든다. 지식산업센터 1173실, 기숙사 392실, 근린생활시설 398실, 운동시설 1실을 짓는다. 인허가와 설계변경 등으로 계획이 변경될 가능성은 남아있다.

롯데건설과 신동아건설이 받을 공사도급금액은 각각 2265억원, 1510억원이다. 3.3㎡당 기준도급단가 395만원에 연면적을 고려해 구한 금액이다. 롯데건설과 신동아건설은 공사도급금액을 담보하기 위해 4순위 우선수익자로 이름을 올렸다. 우선수익권금액은 공사도급금액의 120%로 설정했다.

세움건설과 대주단, 시공사는 분양이 원활히 이뤄지지 않을 경우를 대비해 할인분양을 정했다. 분양 개시일로부터 4개월이 경과했을 때 목표 분양률 30%에 미달하면 3%를 깎는다. 12개월이 지난 후 50%에 미치지 못하면 누적 5%를 할인한다. 18개월이 경과했을 때 60%를 못 넘으면 누적 10%를, 24개월이 지났을 때 65%를 밑돌면 누적 15%의 할인율을 적용한다.