이 기사는 2019년 09월 26일 14:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

유가증권시장 상장을 앞둔 자이에스앤디는 종합부동산서비스 기업을 표방하고 있지만 아직까지는 모기업인 GS건설에 대한 실적 의존도가 높은 편이다. 영업이익 대부분은 GS건설과 연계된 사업부문에서 발생하고 있다. 향후 공모과정에서 기관투심을 확보하려면 적자 상태의 주택사업부문 실적개선이 관건으로 보인다.

자이에스앤디는 총 4개의 사업부문을 영위하고 있다. 부동산서비스업으로 분류되는 PM사업부문(PM: Property Management, 부동산자산관리)을 제외하면 나머지 정보통신 사업부문, CS사업부문, 주택사업부문이 전방산업이 건설업과 연계돼 있다.

전체 사업부문 중에서 정보통신 사업과 CS사업은 GS건설이 시공한 건축물에서 이익이 발생하고 있다. 정보통신 사업은 GS건설의 착공이 이뤄지면 스마트홈 및 전기통신 공사 수주를 통해 수익을 확보한다. CS사업부문의 경우 옵션 사업부에서 아파트 분양시 빌트인 냉장고, 에어컨 등을 판매하고 있다.


두 사업부문은 GS그룹의 캡티브 마켓(Captive Market)을 통해 안정적인 매출 확보가 가능하다는 점에선 긍정적이다. 다만 GS건설의 분양이 침체될 경우 외부수주없이 실적을 유지하기 힘든 면이 있다. 비캡티브 마켓에서의 매출 상승을 위해 노력하고 있지만 시간이 걸릴 것으로 전망된다.

회사의 상반기 전체 매출 1333억원 가운데 정보통신 사업과 CS사업의 매출 비중은 60%에 달하고 있다. 정보통신 사업이 516억원으로 가장 많고 CS사업부가 272억원을 차지했다. PM사업부가 479억원의 실적을 올리는 정도이고 주택사업부는 70억원으로 미미한 편이다.

영업이익 기준으로도 이같은 편중 현상은 뚜렷하게 나타난다. 상반기 전체 영업이익 78억원 가운데 정보통신 사업과 CS사업 비중은 97%에 달했다. 정보통신 사업이 66억원으로 대부분의 이익을 견인했다.


모기업 의존도가 높은 상황에서 공모 흥행을 이끌려면 주택사업부문의 성과가 관건으로 꼽힌다. 사업부문 내에서도 단순 수주보다는 자체개발 영역의 성장여부가 핵심으로 보인다. 부동산 개발 한건에 따라 수익성이 크게 좌우되기 때문이다.

주택사업본부는 지난해 신설돼 자체주택 사업과 단순 주택시공 사업을 영위하고 있다. 김광식 주택사업본부장이 개발사업을 총괄 지휘하고 있다. 김광식 본부장은 GS건설에서 상무로 재직해왔다.

주택사업부문은 올해 상반기까지 영업적자구조를 벗어나지 못했다. 본부 신설로 인한 인건비, 현장 선투입 비용 등 고정비 지출이 늘어난 탓이 컸다. 상반기 남양주 별내 오피스텔 실행 계획이 확정되면서 매출로 인식하는 부분이 원가보다 커지기 시작했다. 하지만 나머지 프로젝트는 실행계획이 미정으로 매출 인식까지 시간이 걸리고 있다.

전체 수주잔고(1조776억원) 가운데 주택사업부문이 차지하는 잔고는 2765억원이다. 분양에 성공했던 별내 자이엘라, 구의 자이엘라 모두 자체개발이 아닌 단순 도급계약을 맺은 건으로 파악된다. 수주계약을 맺은 사업으로는 이밖에도 건대입구자이엘라, 대구범어동 아파텔, 낙원청광연립, 대구 만촌동 공동주택, 강원도 속초 생활형 숙박시설 등이 있다. 수주잔고가 쌓여있는 점은 매출유지에 안정적이지만 수익면에서는 기대치가 다소 떨어지는 한계가 있다.

회사 내부적으로는 올해 하반기 매출을 감안하면 주택사업부문의 영업이익 흑자전환도 가능할 것으로 보고 있다. 시장 관계자는 연말까지 수주계약 건을 통해 매출액이 200억원을 넘어설 것으로 내다봤다.

중장기적으로 실적을 키울 수 있는 부분은 자체개발 사업이다. 회사는 올해 상반기까지 서초동 프로젝트 부지매입을 위해 672억원의 자금을 투입했다. 내년 착공을 목표로 500세대 안팎의 주거시설을 조성할 것으로 보인다. 완공후 일정기간 임대사업 운영이후 분양할 예정이라 실적이 잡히려면 시간이 걸릴 전망이다. 안양 박달동 프로젝트에선 부지매입을 위해 계약금과 중도금 용도로 40억원을 투입했다. 내년께 잔금 160억원 안팎이 추가로 투자될 예정이다.

거래소 상장을 앞두고 있는 자이에스앤디는 공모자금 역시 임대사업과 분양사업 프로젝트를 위한 토지매입에 사용할 예정이다. 공모규모는 370억~460억원 안팎이다.