이 기사는 2019년 11월 14일 10시34분 thebell에 표출된 기사입니다

롯데쇼핑이 유경피에스지(PSG)자산운용이 보유했던 전국 각지의 롯데마트 4개점 인수를 마무리 지었다. 매입 과정에서 직접 소유권을 확보하는 것이 아닌 자산운용사와 부동산디벨로퍼와 협력해 눈길을 끌었다. KB자산운용 등이 우군으로 등장했고 KB국민은행을 비롯한 다수의 금융사가 대주단으로 이름을 올렸다.

◇KB운용 설정 부동산펀드, 서울·부산·익산 소재 3개점 인수

유경PSG자산운용은 올해 여름 씨비알이(CBRE)코리아와 에비슨영코리아를 매가주관사로 선정한 후 롯데마트 서울 도봉점, 용인 수지점, 부산 사상점, 전북 익삼점 매각을 추진했다. 그 후 9월 초 5500억원을 제시한 엠디엠(MDM)그룹을 우선협상대상자로 선정했다.

하지만 그 후 롯데쇼핑이 우선매수권을 행사하기로 하면서 상황이 변했다. 롯데쇼핑은 지난달 25일 매매계약을 체결했고, 이달 6일 거래를 완료했다. 입찰 후 우선매수권 행사이기 때문에 엠디엠그룹이 제시한 가격으로 매입했다. 매매가는 서울 도봉점 1144억원, 용인 수지점 2000억원, 부산 사상점 1167억원이다. 전북 익산점은 아직 등기가 완료되지 않았지만 1187억원 수준으로 알려졌다.

애초 부동산업계에서는 롯데쇼핑이 4개점을 직접 명의로 사들이거나, 그룹의 부동산투자회사(리츠)를 동원할 수 있다는 관측이 있었다. 하지만 롯데쇼핑은 완전히 다른 구조로 인수했다. 4곳을 같은 명의나 동일한 기구(vehicle)를 통해 사는 것이 아닌 '3+1'구조로 매입했다.

우선 서울 도봉점과 부산 사상점, 전북 익산점 3곳은 KB자산운용이 설정한 'KB롯데 마스터리스 전문투자형 사모 부동산투자신탁 제8호'라는 부동산펀드를 내세워 샀다. 거래 사정에 밝은 관계자는 "롯데쇼핑은 부동산펀드의 수익증권을 확보하며 3개점의 사실상의 주인이 됐다"고 말했다.

3곳 매입 자금은 펀드 에쿼티 외 대출(론)로 마련했다. 대주단은 10곳이며 채권최고액합계는 총 2823억원이다. KB국민은행(600억원), 신한은행(600억원), NH농협생명(480억원), 에이밍하이제팔차(471억원), 대구은행(180억원), 신한캐피탈(120억원), IBK캐피탈(120억원), SBI저축은행(96억원) 오케이저축은행(84억원), 롯데손해보험(72억원)이다. 채권최고액인 대출금액의 120%~130%로 정해진다는 점을 고려하면 대출금액은 2172억~2353억으로 추산된다. 총 매입금액의 40% 수준이다.

부동산펀드의 운용역으로는 동남은행과 KB국민은행을 거친 신명재 KB자산운용 부동산운용본부 상무가 이름을 올렸다. 부동산펀드의 기간은 5년으로 설정됐다. 이 기간이 유지된다면 2024년에 기간 연장이나 매각에 관해 결정할 전망이다. 매각하는 경우 제1종수익증권 투자자는 자산처분이익의 20%를, 제2종수익증권 투자자는 80%를 분배받는다.

△단위: 백만원·%

◇용인 수지점, 부동산디벨로퍼 협력

롯데쇼핑이 다른 3개점과 함께 우선매수권을 행사한 용인 수지점의 경우 다른 방식으로 매입이 이뤄졌다. '더시너지1 주식회사'라는 법인이 3개점과 마찬가지로 지난달 25일 매매계약을 체결하고 이달 6일 소유권을 넘겨받았다. 부동산수탁자로 3개점과 다르다. 더시너지1은 부동산을 무궁화신탁에 담보신탁했다. 나머지 3개점은 KEB하나은행이 신탁을 맡았다.

더시너지1은 지난달 15일에 설립된 법인으로 수지점 매입을 위해 만들어진 것으로 분석된다. 자본금은 1억원이고 서울 잠원동에 둥지를 틀고 있다. 택지개발업과 토목건축업, 주택건설업 등의 사업목적을 갖고 있다. 사실상 프로젝트금융투자회사(PFV)와 비슷한 역할을 할 것으로 관측된다. 더시너지1의 유일한 사내이사는 황일웅 이사다. 그는 부동산디벨로퍼 엠제이파트너스 출신이다. 사측 관계자에 따르면 현재는 엠제이파트너스를 퇴직한 상태다.

더시너지1은 금융권에서 매입자금 대부분을 금융권에서 조달했다. 대주단으로는 14곳이 이름을 올렸고 IBK투자증권이 대리금융기관을 맡았다. 부동산담보신탁의 우선수익자가 됐다. 우선수익권금액 합계는 1800억원이다. 삼성증권이 1200억원으로 가장 높은 금액이다. IBK캐피탈과 KDB산은캐피탈은 각각 120억원씩이다. 이 외에 장안신용협동조합, 새마을금고 9곳이 참여했다. 우선수익권금액을 대출액의 120%~130%로 가정하면 대출액 합계는 1384억~1500억원으로 추산된다.

△단위: 백만원