이 기사는 2020년 02월 19일 17시28분 thebell에 표출된 기사입니다

케이리츠투자운용이 최근 신논현역 인근 중앙화촌빌딩 매입을 마쳤다. 케이리츠투자운용은 이 건물을 리모델링한 뒤 새로운 임차인을 모집할 계획이다. 케이리츠투자운용은 지난해 호텔 매입에 이어 이번 건물 매입으로 최근 부동산 투자업계에서 활발해지고 있는 밸류애드(Value Add) 사업에 적극 나서고 있다.

19일 부동산업계에 따르면 케이리츠투자운용은 지난 14일 중앙화촌빌딩 매입 계약을 완료했다. 케이리츠투자운용은 부동산펀드를 통해 이 건물을 사들였다. 펀드 투자기간은 4년이다.

케이리츠투자운용은 500억원을 투자해 이 건물을 매입했다. 매입대금과 부대비용을 모두 감안하면 총사업비는 670억원에 달할 전망이다. 케이리츠투자운용은 약 50억원을 들여 이 건물을 증축 및 리모델링할 계획을 세우고 있어 사업비가 늘었다.


사업비 마련은 대출(Loan)과 펀드 자본인 에쿼티(Equity)를 통해 진행했다. 총사업비 중 약 70%인 440억원을 대출을 통해 마련했다. 대주단에는 신한은행, 대구은행, 우리은행이 선순위로 참여했고 후순위에는 신한캐피탈이 참여했다. 금리는 선순위 대주단이 3.2%, 후순위인 신한캐피탈이 4.6% 수준이다. 에쿼티 투자자로는 증권사 한 곳이 총액인수 조건으로, 대기업 한 곳이 전략적투자자(SI)로 참여했다.

중앙화촌빌딩은 서울 서초구 서초동 1303-3번지에 위치해있다. 신논현역 교보강남타워 인근에 위치해있어 우수한 입지조건을 보인다. 다만 준공년도가 1992년으로 건물이 지어진지 약 30년이 지나 노후화된 탓에 리모델링을 실시하겠다는 것이 케이리츠투자운용의 계획이다.

이번 중앙화촌빌딩 매입은 단순히 건물을 사들인 것이 아니라 사후 투자가 병행된다는 점에서 눈길을 끈다. 요즘 부동산 투자업계에서 활발한 밸류애드 방식의 투자이기 때문이다. 밸류애드 사업은 부지나 건물을 재건축·재개발·리모델링해서 가치를 높이고 이를 통해 임대료 상승을 이끌어내는 사업이다.

케이리츠투자운용의 밸류애드 사업은 이번이 처음이 아니다. 지난해 7월 분당 서현역 인근에 위치한 제이에스호텔을 부동산펀드로 835억원에 매입해 '서머셋(Somerset) 센트럴 분당'으로 탈바꿈시켰던 사례도 있다.

광화문 주변에 위치한 '서머셋 팰리스 서울'로 유명한 서머셋 브랜드를 채택해 호텔의 가치를 키웠다. 케이리츠투자운용은 싱가포르의 디벨로퍼이자 리츠 운용사인 캐피탈랜드(Capitaland)가 운영하는 글로벌 호텔 체인 애스콧(Ascoot)과 협업해 이 곳에 호텔 운영을 맡겼다. 서머셋 브랜드를 사용하기 위해 이용료도 지급하고 있다.

이밖에도 객실 리노베이션과 옥상에 수영장과 바를 설치하는 등 전반적인 시설을 업그레이드 했다. 관련 부대비용으로 약 30억원을 투자했다. 호텔 식음료 서비스의 품질도 높였다. 호텔 뷔페는 풀무원에 임대를 맡긴 상황이다.

업계 관계자는 "과거에는 단순히 있는 그대로(As-is) 상태의 토지와 건물을 매매하는 경우가 많았지만 이제 다수의 부동산 시장참여자가 등장하면서 경쟁력 확보를 위해 밸류애드 방식의 투자가 인기를 얻고 있다"고 말했다.