이 기사는 2020년 03월 13일 14시48분 thebell에 표출된 기사입니다

부동산PF 펀드의 조기상환 기류가 점화하고 있다. 최근 펀드를 출시한 운용사들이 이미 조기상환을 완료했거나 적극 타진 중이다. 시중금리 하락으로 펀드 비용보다 미분양담보대출 등의 이자가 낮아지면서 이같은 현상이 나타나고 있다. 사업 주체는 비용 절감, 투자자는 상환 수수료 등 부가 수입으로 '윈윈'이 가능한 점도 조기상환 유인을 높이고 있다.

13일 자산관리업계에 따르면 이지스자산운용이 110억원 규모 이지스부동산투자신탁242호(신정동PF) 펀드를 최근 전액 조기상환했다. 2월 두 차례에 걸쳐 66억원, 3월 남은 44억원을 모두 투자자에게 돌려줬다. 당초 예정된 만기는 2020년 8월이다.

2018년 출시된 펀드는 2년 만기로 설계됐지만 미분양담보대출 등을 통해 상환 자금을 마련한 뒤 청산했다. 당초 ‘이지스부동산투자신탁242호펀드는 설정 초기 제시 IRR(Internal rate of return)이 4.2% 수준이었지만 청산 IRR은 이보다 소폭 높은 4.3%였다.

이지스자산운용이 부동산PF 펀드 대신 미분양담보대출 등으로 구조를 전환한 것은 시중 금리가 계속해 떨어지면서다. 굳이 PF 펀드를 통한 상대적으로 높은 이자를 감당하기 보다 조금이라도 비용을 낮추는 게 수익성 측면에서 유리하다고 판단한 셈이다.

앞서 미분양담보대출은 만기가 도래한 부동산PF 대출을 상환하거나 준공 후 PF 대금을 회수하기 위해 이뤄지는게 대부분이었다. 특히 당국의 부동산 대출 규제 탓에 PF가 아닌 일반 담보대출로 인정되는 준공후 미분양담보대출이 상당히 높은 비중을 차지했다.

하지만 최근 시장금리가 계속 낮아지면서 부동산PF 대출 중이거나 준공이 끝나기 전에도 미분양담보대출 등 다른 조달 수단을 동원하는 것으로 파악된다. 현재 이지스자산운용뿐만 아니라 부동산PF 펀드 운용사들의 전방위적인 검토 대상이 되고 있다.

특히 조기상환에 따른 이익은 모두에게 이익이다. 부동산PF를 일으킨 주체는 앞서 지출되던 고정 이자가 줄어서 비용 부담을 낮출 수 있다. 투자자에게 상환 수수료 등을 감안해도 미분양담보대출 등을 통한 비용 부담이 낮아 수익성 제고가 가능하다.

조기상환에 따라 수익 감소를 우려할 수 있는 부동산PF 펀드 투자자들 역시 실익이 더 컸다. ‘이지스부동산투자신탁242호’의 경우만 해도 당초 제시했던 IRR을 상회했다. 청산 수수료 등이 모두 포함된 수익을 고려하면 기대 이익치를 뛰어넘은 셈이다.

시장 관계자는 “최근 판매사에서 부동산PF 대출펀드에서의 청산 소식이 잦아지고 있다”며 “PF 주체는 비용 절감, 투자자는 이익 증대 등 '윈윈'”이라고 말했다. 이어 “다만 PF 사업장 특성에 따라 금리 수준에 차이가 있기 때문에 차이는 있을 것”이라고 덧붙엿다.