이 기사는 2020년 03월 26일 14시47분 thebell에 표출된 기사입니다

리딩자산운용이 인천 남동구 소재 주상복합 개발사업과 관련한 부동산 펀드를 내놓는다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 중순위 상품으로 높은 수익 가이드라인을 제시했다. 책임준공, 손해배상 약정 등으로 안전장치를 마련해 운용사 기준 중간 범위의 원리금상환 리스크로 설계됐다. 자산가, 법인 등의 고객들을 주요 투자자로 세일즈를 진행 중이다.

26일 자산관리업계에 따르면 리딩자산운용은 ‘리딩전문투자형 사모부동산투자신탁 제14호’ 펀드를 준비하고 있다. 이달 30일을 목표로 총 50억원의 자금을 모집할 예정이다. 폐쇄형으로 만기는 45개월(2023년 12월)이다. 운용사의 조기상환 조건이 포함됐다.

리딩자산운용은 보수 및 수수료가 모두 차감된 목표 수익률로 7% 수준을 제시했다. 자금이 중순위 PF 대출로 쓰이면서 수익률이 책정됐다. 최근 금리하락 기조가 심화된 만큼 매력도가 높을 것으로 예상하고 있다. 다만 조기상환 시 수익률이 줄어들 가능성도 있다.

리딩자산운용은 상품성을 높이기 위해 각종 원리금상환 안전장치를 갖췄다. 엠제이산업개발이 대우산업개발의 책임준공으로 도급계약을 맺고 KB부동산신탁은 미이행시 손해배상 등으로 불확실성을 해소했다. 대주단이 분양대금에 대한 우선수익권을 확보한다.

원리금 상환 재원은 만기 시점인 2023년 6월부터 9월까지 3개월 간 유입되는 수분양자들의 잔금분이다. 엠제이산업개발은 잔금분과 미분양물건에 대한 담보대출을 활용해 PF대출 상환을 진행한다. 리딩자산운용의 펀드 역시 투자원금이 모두 상환된다.

PF 물건의 BEP 분양률은 70~80% 수준으로 분양성 고려 시 최종 누적 수치가 이에 미치지 못할 가능성은 낮을 전망이다. 비교 단지 대비 저렴한 분양가, 논현동 아파트 및 오피스텔의 적은 분양 대기 물량 등을 고려하면 수급 경쟁은 미미한 것으로 파악된다.

PF 대출은 인천 남동구 소재 공동주택, 오피스텔, 근린생활 등의 개발사업 용도로 투입된다. 투입되는 PF 전체 자금은 1430억원 가량으로 리딩자산운용이 책임지는 물량은 50억원이다. Tr.C에 배정된 120억원 중 40% 수준인 것으로 파악된다.

시장 관계자는 “부동산 특화 운용사인 리딩자산운용이 각종 리스크 헤지와 함께 수익률을 높여 상품화한 것”이라며 “3개월 단위로 이익이 정산되는 만큼 투자자 입장에서 관심을 끌 수 있는 펀드”라고 말했다. 이어 “최근 수요조사가 진행 중”이라고 덧붙였다.

리딩자산운용은 2016년 전문사모집합투자업을 등록하면서 영업을 시작했다. 당시 최대주주는 리조트 개발업체인 에머슨퍼시픽(현 아난티)이었다. 이후 리딩투자증권이 적자를 지속하던 운용사에 2018년 자본을 투입해 지분율 50.1%를 확보, 최대주주에 올랐다.