이 기사는 2020년 03월 30일 07:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

예비 유니콘이자 공간 기획 전문기업 OTD코퍼레이션이 수익성에 혁신적인 변화를 줄 신사업에 착수했다. 1000억원 규모의 '성수프로젝트'다.

기존 사업모델은 건물 저층부를 임대한 후 유명 맛집 등으로 재구성해 핫플레이스로 탈바꿈시키는 것이었다. 맛집 등 개인사업자들로부터 받는 재임차료가 주 수익원이다. 하지만 리모델링 비용과 이로 인한 감가상각비 부담으로 이익창출에 시간이 소요됐다.

성수프로젝트는 OTD코퍼레이션이 임대인이 아닌 부동산 지주로 시작한다. 토지를 매입해 건물을 짓는데, 신축단계서부터 공간 기획을 반영한다. 이후 건물을 팔아 시세차익을 노린다. 단일 건으로 수 백억원 규모의 현금창출이 된다. 리모델링 비용과 감가상각비 부담도 애초 없다.

◇100억 에퀴티 투자…총 사업비 1000억, 건물 착공

투자은행(IB)업계에 따르면 이달 중순 부동산프로젝트금융회사(PFV)인 성수초이앤손제1호피에프브이는 성수동2가 277-47 소재에 업무·상업복합시설을 착공했다. 지하4층과 지상10층 규모 건물이다. 건축면적은 401.94평이다. 지상 3~10층까지는 공유오피스로 사용되고 지하1층에서 지상2층까진 푸드코트(셀렉 다이닝)와 라이프스타일 공간으로 이뤄진다. 준공 예정시기는 2022년 2월이다. 총 사업규모는 1000억원이다.


이번 PFV엔 OTD코퍼레이션과 요진건설산업, 부국증권 등이 공동출자자로 참여하고 있다. PFV 초기 출자금은 100억원으로 알려졌다. OTD코퍼레이션은 상업시설, 요진건설산업은 업무시설에 대해 책임임대차계약(마스터리즈, 10년)을 맡는 구조다. 요진건설산업은 시공도 담당한다. 부국증권은 900억원 규모 PF(프로젝트파이낸싱)로 사업비 조달을 맡았다.

OTD코퍼레이션이 공간 기획 역량을 발휘해 건물 구조부터 관여했다. 건물 하층 중앙 전체를 뚫어 이 곳에 성수연방과 같은 복합문화공간을 조성하기로 했다. '성수연방'은 성수동 화학공장 일대를 OTD코퍼레이션이 리모델링해 지역 명소로 재탄생한 곳이다.

더불어 OTD코퍼레이션은 자체 서점 브랜드 아크앤북으로 이 건물 내부 전체를 장식할 예정이다. 아크앤북은 '아치형 책 터널'과 같은 독특한 디자인과 풍성한 휴식공간 덕에 선풍적 인기를 끌고 있다. 제2롯데월드몰이 대형브랜드와 계약을 취소하고 아크앤북으로 대체할 정도다.

OTD코퍼레이션 관계자는 "건물 외관은 성수연방 위에 오피스건물이 떠 있는 형상이 될 것"이라며 "기존 아크앤북은 지하일부 공간에 들어갔지만 이 건물은 전체가 아크앤북으로 확장되는 파격적인 컨셉을 적용할 것”이라고 말했다.


◇이제 착공했는데 매수 문의…지분 선매각 검토, 차익 기대

OTD코퍼레이션 공간 기획 능력은 이미 시장에서 입증됐다. 이마트와 홈플러스, 롯데마트 등 국내 3대 대형마트들이 자체 운영하던 푸드코트를 포기하고 그 자리를 OTD코퍼레이션에 임대해 운영을 맡기고 있다. 집객 효과가 크기 때문이다. 유휴 부동산을 가치 있게 만든다는 점을 높이 사 중소벤처기업부(중기부)가 지난해 말 예비유니콘으로 선정해 자금 지원을 하기도 했다.

OTD코퍼레이션은 프렌차이즈가 아닌 숨은 지역 맛집을 직접 발굴해 다이닝 공간을 희소성 있게 꾸미는 것이 경쟁력이다. 한식·분식 위주인 오버더디쉬(OTD), 양식 위주인 '파워플랜트', 건물의 F&B 공간을 통째로 빌려 재구성하는 '디스트릭트' 등의 브랜드를 보유하고 있다.

덕분에 성수프로젝트 건물은 이제 착공을 시작했음에도 자산운용사 등으로부터 매수 문의가 빗발치고 있는 것으로 알려졌다. 에퀴티 투자비용(100억원) 수 배 이상을 남길 수 있는 가격을 부르고 있다. 이에 PFV는 올 상반기 내로 지분 선매각을 단행할 예정이다.

◇매각차익에 비용절감, 장기운용 수익까지 ‘1석 3조’

수익성을 획기적으로 개선시킬 수 있는 신사업이다. OTD코퍼레이션은 2014년 설립된 스타트업이라 아직 흑자를 내지 못하고 있다. 지난해 매출 241억원에 영업손실 82억원을 기록했다.

초기 투자비용이 많은 사업모델에 기인한다. 매출을 내려면 우선 건물 저층부를 임대해야 한다. 임차료라는 고정비가 있다. 여기에 공간 기획을 위한 리모델링을 하면서 인테리어비용이 발생한다. 회계적으로도 불리하다. 인테리어에 대한 감가상각이 진행돼 매년 영업이익을 상쇄하기 때문이다. 이 탓에 회사는 내년부터 흑자전환을 할 수 있을 것으로 예상했다.

성수프로젝트는 1석3조 사업이다. 지분 매각 차익이라는 전에 없던 수익이 큰 규모로 발생한다. 여기에 건축단계에서 공간 기획을 반영하기 때문에 리모델링 비용과 감가상각비 부담이 없다. 더불어 준공 후에는 장기간 상업시설을 운영하면서 고정 수익까지 확보하게 된다.

덕분에 추진 중인 IPO(기업공개)도 탄력을 받게 됐다. 성수프로젝트 지분 선매각으로 현금 유입이 현실화 되면 기업가치(밸류)가 크게 뛸 것이란 전망이다. OTD코퍼레이션은 지난해 9월 IPO 주관사를 선정하면서 증권사들로부터 5000억원 밸류를 제안받은 것으로 알려졌다. 신사업 가시화 없이도 받았던 밸류다.

IB업계 관계자는 "OTD코퍼레이션은 현재도 대기업 계열 유통사와 레저기업, 건설사로부터 수주가 지속 확대되고 있다"며 "단기에 큰 규모의 현금유입이 가능한 신사업까지 계속 발굴되면 밸류는 한 차원 높은 수준으로 형성될 수 있다"고 말했다.