이 기사는 2020년 05월 18일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK디앤디가 서울 문래동 영시티 인수를 추진 중인 가운데 투자자 모집을 마쳤다. 일치감치 재원조달을 마무리하면서 예정대로 오는 20일 잔금을 납입하고, 소유권 이전 작업까지 끝낼 것으로 보인다.

18일 부동산업계에 따르면 SK디앤디는 문래동 영시티 인수를 위해 5292억원 규모의 대출 약정을 맺었다. 담보대출 형태로 선순위가 3547억원, 중순위가 1745억원이다. 선순위 대주단은 중소기업은행과 새마을금고, 농협생명보험 등으로 구성됐다. 만기는 5년으로 금리는 2.7% 수준이다. 연간 금융비용은 95억원 선이다.

중순위는 NH투자증권이 단독으로 책임진다. 6개월 만기로 금리는 5.8%로 책정됐다. 만기가 선순위와 달리 짧은 이유는 공모에 앞서 자산을 매입하기 위해 조달한 단기 차입금 성격이기 때문이다. 중순위 대출은 향후 공모를 통해 조달한 자금을 활용해 전액 상환된다.

공모 대상은 인수 주체인 리츠 '영시티위탁관리부동산투자회사(영시티리츠)'가 아닌 모리츠인 ‘디앤디플랫폼’이다. SK디앤디는 비주거 부문 확대를 위해 디앤디플랫폼 리츠를 설립해 IPO를 준비 중이다. IPO의 기초 자산이 되는 첫 번째 자리츠가 바로 '영시티리츠'다. 모자형 리츠는 모리츠를 만들고 여러 개의 자리츠를 만들어 최종적으로 부동산에 투자하는 형태다. IPO 대상인 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡는다.

SK디앤디는 에쿼티 출자자도 확정했다. 모리츠인 디앤디플랫폼을 비롯해 SK디앤디, 디앤디인베스트먼트, 에스원 등이다. 디앤디인베스트먼트는 SK디앤디의 100% 자회사로 리츠 자산관리를 맡고 있다. 에스원은 영시티의 부동산 관리를 맡기로 돼 있다.

세부적으로 살펴보면 디앤디플랫폼이 1종종류주식 840만주를 인수해 420억원을 출자한다. 향후 공모 상장을 통해 조달할 자금까지 고려하면 총 1715억원을 출자하는 셈이다. SK디앤디와 디앤디인베스트먼트, 에스원은 모두 보통주 출자자다. SK디앤디가 110억원, 디앤디인베스트먼트가 30억원, 에스원이 40억원을 각각 출자키로 했다.

추후 모리츠인 디앤디플랫폼의 공모상장을 감안하면 영시티 리츠의 구조는 에쿼티 2369억원, 론 3547억원 등으로 이뤄진다. SK디앤디는 디앤디플랫폼의 상장을 오는 10월께 추진할 예정이다. 이와 함께 SK디앤디는 부가세를 납부하기 위해 별도로 중소기업은행으로부터 294억원의 대출을 받기로 했다. 6개월 만기로 금리는 3%다.

SK디앤디가 순조롭게 자금 조달에 성공하면서 오는 20일 예정대로 잔금을 치르고 거래를 종결지을 수 있을 전망이다. 앞서 지난 8일 SK디앤디는 매도자인 액티스와 영시티 인수 계약을 체결했다. 거래금액은 5458억원으로 최종 결정했다. 매매가는 3.3㎡당 1816만원 꼴이다. 영시티는 지하 5층~지상 13층, 2개동 연면적 9만9140㎡ 규모로 건립됐다. 이는 실사를 거쳐 소폭 하향 조정된 금액이다. 조정 금액은 60억원 수준이다. 감정평가액 대비 93.4%에 해당하는 액수다. 감정평가는 경일감정평가법인이 진행했다.

내주 거래가 종결되면 매도자인 액티스는 2800억원의 시세차익을 거둬들일 것으로 보인다. 영시티는 액티스가 '파운틴밸리프로젝트금융회사(PFV)'를 통해 개발했다. 이때 한국자산신탁, 베스타스자산운용과 함께 SK디앤디가 참여했다. '파운틴밸리PFV'가 영시티 부지를 매입해 개발에 나선 시기는 2015년이다. 토지가격 640억원을 비롯해 영시티 개발에 투입된 투자금은 2700억원이다. IRR 기준 70%에 이르는 수익률이다.