이 기사는 2020년 05월 26일 14:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

매물로 나온 쌍림동 CJ제일제당센터 매각이 크게 흥행하면서 시장의 주목을 받고 있다. 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 이유는 책임임차인과 계약이 연장되면서 공실 리스크가 해소된 덕분으로 해석된다.

경쟁이 치열해 지면서 CJ제일제당센터의 몸값도 상승한 것으로 보인다. 이번 입찰에 참여한 원매자들이 가격을 공격적으로 제시한 것으로 전해진다. 최고가가 5000억을 넘어섰다. 이는 시장의 예상치를 상회하는 수준이다.

◇최고가 3.3㎡당 2000만원 초반대

26일 부동산업계에 따르면 지난주 말께 진행된 CJ제일제당센터 매각 본입찰에 20곳 이상의 원매자가 응찰한 것으로 파악된다. 신탁과 자산운용사 등 다수의 투자자가 출사표를 던졌다. 입찰전 투어에 30여 곳에 이르는 투자자가 참여해 관심을 드러냈는데, 입찰까지 관심도가 이어진 것으로 보인다. 매도자 측은 조만간 적격인수후보(숏리스트)를 추려 인터뷰를 진행할 예정이다. 우선협상자는 내달께 확정될 것으로 보인다.

투자자들이 대거 입찰에 참여하면서 응찰가격도 상승한 것으로 전해진다. 부동산업계 관계자는 "입찰 이전부터 다수의 원매자들이 관심을 두고 있던 물건"이라며 "예상됐던 흥행인 만큼 일부 응찰자는 공격적으로 가격을 적어냈다"고 말했다. 실제 이번 입찰의 최고가는 3.3㎡ 당 2000만원 초반대 수준이다. 이를 기준으로 한 CJ제일제당센터의 예상 가격은 5300억원 안팎이다. CJ제일제당센터는 연면적 8만401㎡, 지하 5층~지상 20층 규모다. 당초 시장에서 거론됐던 위닝프라이스는 4000억원 후반대였다.

이번에 흥행으로 이어진 요인은 공실 리스크 해소다. 매각에 앞서 책임임차인과 계약이 연장됐다. CJ제일제당센터는 CJ제일제당을 비롯해 그룹 계열사인 CJ프레시웨이, CJ푸드빌 등이 입주해 있다.

일부 판매시설을 제외한 전체 임대면적으로 CJ그룹이 사용 중이다. 주차장으로 사용 중인 지하 5층~지하 2층을 제외하고, 지하 1층~지상 1층은 각종 판매시설, 지상 2층에서 20층은 CJ그룹이 임대해 사용 중이다. 현재 임대율은 100% 수준이다.

특히 작년 11월말 CJ제일제당 및 CJ프레시웨이와 임대차 계약기간을 연장했다. 계약 연장으로 당초 계약 종결일은 2020년 10월31일에서 오는 2027년 10월까지로 늘었다. 월 임대료도 올랐다. 기존 3.3㎡당 7만9980원에서 8만2800원으로 3.5%가량 상승했다. 신용도가 우수한 대기업 계열사와 장기 임대차 계약을 맺고 있다는 점에 매력을 느끼고 있는 것으로 보인다.

CJ제일제당센터 매각이 흥행에 성공하면서 국민연금은 성공적으로 투자금을 회수할 수 있을 전망이다. CJ제일제당센터는 국민연금이 100% 출자해 설립한 리츠 '에이알에이엔피에스(ARA-NPS) 제2호'가 소유 주체다. 국민연금이 리츠를 통해 CJ제일제당센터를 매입한 시기는 10여년 전인 2010년 12월께다. 매입 당시 CJ제일제당센터는 스마트플렉스 빌딩이란 건물명을 사용하고 있었다.

빌딩 매입은 선매매 계약 형태로 이뤄졌다. 빌딩 개발은 부동산 디벨로퍼인 ㈜시우피앤디가 도맡았다. 2010년 10월 준공 이후 리츠로 소유권이 넘어왔다. 통상 선매매 계약으로 개발 중인 부동산을 매입할 때 준공 시점 이후 소유권이 이전된다. 당시 매매가격은 3341억원이다. 매입 부대비용 140억원 등 총 투입비용은 3459억원에 달했다. 이중 국민연금은 3374억원을 부담했다. 투입비용으로 예상 매각 차익을 추산해보면 대략 2000억원 선이다.


◇올해 초 거래된 '남산스퀘어' 영향

CJ제일제당센터의 가격이 치솟은 것은 올해 초 거래된 인근에 자리한 남산스퀘어가 상대적으로 고가에 매각됐다는 점도 영향을 미친 것으로 분석된다. 남산스퀘어는 서울 중구 퇴계로 대로변에 자리하고 있다. 특히 지하철 3, 4호선 더블역세권인 충무로역과 인접해 있다.

국민연금은 이지스자산운용·콜버그크래비스로버츠(KKR) 컨소시엄에 남산스퀘어를 매각했다. 거래금액은 3.3㎡당 2200만원 수준인 5050억원 수준이었다. 이는 시장의 기대치를 웃도는 규모였다. 당초 시장에선 남산스퀘어의 위닝 프라이스로 최대 3.3㎡당 2000만원대를 예상했다. 이를 총 가격으로 환산하면 4550억원 수준이다.

그런데 막상 뚜껑을 열어보니 예상보다 경쟁이 치열하게 전개됐다. 특히 굵직한 외국계투자자들이 인수전에 참여하면서 남산스퀘어의 몸값이 치솟았다. 이렇게 가격이 상승하면서 국민연금은 투자 10년만에 무려 1800억원대에 이르는 차익을 실현했다.

앞서 국민연금이 남산스퀘어를 인수한 시기는 2009년이다. 매입 당시엔 극동빌딩으로 알려져 있었다. 국민연금은 GE자산관리(현 코레이트투자운용)가 만든 리츠인 '지이NPS제1호'를 투자수단으로 활용했다. 토지와 건물 매매가격은 3100억원으로 부대비용을 합한 취득가액은 3184억원이었다. 3.3㎡ 당 1361만원 꼴이다. 이후 노후된 빌딩의 가치 상승을 위해 2011년 리모델링을 했는데, 이때 극동빌딩에서 남산스퀘어로 이름도 변경했다.