이 기사는 2020년 12월 02일 13:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 5년만에 전라남도 남악에 개발한 '롯데아울렛'에 대한 투자금 회수에 나선다. 롯데아울렛 남악은 개발 이후 전라남도 서남권의 핵심 상업시설로 자리매김했다.

국내 초우량 리테일 업체와 20년 장기 임대차 계약이 맺어져 있어 상대적으로 안전 자산으로 평가받고 있다. 책임임차인은 GS리테일로 이지스자산운용과 임대차 계약을 맺은 이후 곧바로 롯데쇼핑과 전대차 계약을 맺었다. '롯데아울렛'으로 운영 중이지만, GS리테일의 신용도를 고려해 투자자들이 베팅할 것으로 보인다. 오프라인 시장이 위축되고 있다는 점은 변수로 지목된다.

2일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용이 롯데아울렛 남악 매각을 위해 주관사 선정 절차에 착수했다. 최근 다수의 국내외 부동산 자문사를 대상으로 입찰제안요청서(RFP)를 발송했다.

매도자 측은 프레젠테이션을 거쳐 자문사를 최종 선정한다는 방침이다. 주관사 선정이 마무리되면 본격적으로 원매자 물색에 나설 전망이다. 주관사 선정 시기를 고려하면 이달 중순께 본격적인 매각 절차가 시작될 것으로 보인다.


롯데아울렛 남악은 이지스자산운용이 2015년 개발한 복합상업시설이다. 대지면적 6만4923㎡, 지상 4층으로 구성된 1만9164㎡ 규모의 쇼핑몰을 건립했다. 개발에 투입된 사업비는 1000억원 수준이다. 이중 토지비는 268억원으로 단위면적(3.3㎡) 당 가격은 137만원 수준이었다. 개발에 소요된 기간은 18개월 가량이다. 개발비는 에쿼티 230억원, 담보대출 640억원, 임대보증금 230억원 등으로 충당했다.

개발초기 투자 구조를 살펴보면 장기임차인으로 내정된 GS리테일이 토지를 매입하고, 이후 부동산펀드에 소유권을 넘겨 개발하는 방식을 택했다. 2014년 10월 GS리테일이 전남개발공사로부터 사용부지 제외 반환조건부로 13만5791㎡ 부지를 매입했다. 이듬해 4월 개발인허가를 거친 이후 토지매매 계약상 계약자 지위를 이지스자산운용이 조성한 부동산 펀드 '이지스사모부동산투자신탁48호'가 승계했다.

2016년 12월 출점한 복합상업시설은 '롯데아울렛' 타이틀을 달았다. 개발 이후 GS리테일과 20년 장기 임대차 계약을 맺었다. 이후 GS리테일이 다시 롯데쇼핑과 동일한 기간으로 전대차 계약을 체결했다. 계약 체결 시점을 고려하면 남은 임대차 기간은 15년 정도다. 임대차 계약은 매입과 동시에 매수자에게 승계된다.

GS리테일은 우량 임차인과 남아 있는 장기 임대차 기간을 앞세워 마케팅을 벌일 것으로 보인다. 우량 리테일 기업이 임차인으로 장기계약을 맺고 있는 만큼 임대료 미지급 리스크에서 상대적으로 자유로운 측면이 있다. 그만큼 꾸준히 임대료 수익을 거둬들일 수 있다는 얘기다.

부동산업계 관계자는 "10년 이상 남은 임대차 기간을 고려하면 최근 트렌드로 자리 잡은 자산 매입 후 개발이라는 선택지를 택하기는 힘들다"며 "운용 측면에서 접근해야 하는데, 임차인이 초우량 리테일 업체라는 점은 다행스러운 대목"이라고 말했다.

잔여 임차기간이 10년 이상 남았다는 점은 기관투자자 모집에 유리한 요소중 하나다. 최소 10년 이상의 마스터리스(장기임차) 계약을 선호하는 기관투자자 성향을 고려했을 때 매력적인 요소로 꼽힌다.

다만 코로나19로 오프라인 리테일 시장이 침체 국면이라는 점은 변수다. 코로나19가 장기화 국면으로 접어들면서 소비 경제가 위축되고 있다. 특히 '사회적 거리두기'로 온라인 시장으로 소비가 쏠리면서 오프라인 시장이 위축되고 있다. 안 그래도 온라인 시장이 확대되면서 오프라인 시장의 성장세가 둔화되고 있는데, 코로나19가 이를 가속화시키고 있는 형국이다.

이렇다 보니 직접적인 타격을 입은 리테일에 대한 투자는 쉽지 않은 실정이다. 이에 시장에선 매각이 되더라도 원하는 수준의 가격을 받아낼 수 있을지는 지켜봐야 한다는 의견이 나온다.