이 기사는 2021년 03월 19일 10:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

차입형 토지신탁 리스크 관리모드에 돌입한 대한토지신탁이 주춤한 성적표를 내놨다. 2년전에 영업수익(매출액) 1134억원으로 최대 실적을 경신했지만 1년 만에 다시 1000억원대 문턱을 넘지 못했다. 다만 부침을 겪은 손익과 달리 재무구조는 눈에 띄게 개선됐다.

대한토지신탁은 지난해 매출액 996억원, 영업이익 415억원을 거뒀다. 전년동기대비 매출액은 12.16%, 영업이익은 18.44% 줄어든 수치다. 앞서 2019년 1134억원이라는 최대 실적을 냈었지만 1년 만에 다시 900억원대로 회귀했다.


역성장은 예고된 수순에 가깝다. 그간 대한토지신탁 외형 확대를 주도한 건 차입형 토지신탁이다. 부동산 신탁사가 시행사를 대신해 자금조달과 공사발주, 관리, 운영 등을 총괄하는 구조다. 실질적으로 시행사 역할을 맡는 셈이다.

사업비를 조달하는 리스크가 생기는 대신 반대급부도 크다. 신탁사는 통상 매출액 대비 일정 비율로 수수료를 취하는데 차입형 토지신탁은 수수료율이 일반 관리형 토지신탁대비 높다. 고위험 고이익 사업이다. 부동산 호황기 대한토지신탁은 차입형 토지신탁에 주력하며 쏠쏠히 외형을 불렸다.

그러다 차츰 부동산 시장이 하강국면으로 전환했다. 주로 지방 사업장에 분포된 차입형 토지신탁이 받는 영향은 더 컸다. 리스크가 불거지면서 대한토지신탁도 속도조절에 나설 수밖에 없었다.

지난해 매출액 감소율은 12.16%였지만 신탁보수 하락 폭은 이보다 더 큰 21.63%를 기록했다. 신탁보수 대부분을 차지하는 토지신탁에서만 150억원 가량 감소했다. 관리신탁과 처분신탁, 담보신탁 등이 일부 늘었지만 토지신탁 공백을 메우기에는 역부족이었다. 차입형 토지신탁에서 파생되는 신탁계정대이자도 12.67% 줄어든 402억원을 나타냈다.

대한토지신탁 관계자는 "지난 2년여간 차입형 토지신탁에 대한 리스크 관리를 진행했다"며 "프로젝트 전반에 속도조절에 나서며 손익에도 영향을 미칠 수밖에 없었다"고 말했다.

실적은 축소됐지만 재무구조 측면에서는 의미있는 행보를 보였다. 지난해 기준 대한토지신탁 부채총계는 2727억원이다. 2019년 4982억원이었던 걸 감안하면 45.26%나 줄어든 수치다. 부채 축소 대부분은 기업어음(CP) 감소에 기인한다. 같은 기간 3200억원에 달했던 CP가 지난해 800억원으로 급감했다. 부채비율은 86.53%로 2019년 대비 88.29%p 낮아졌다.

일반적으로 차입형 토지신탁으로 사업을 벌일 경우 미분양 혹은 미입주가 늘어날 수록 단기자금에 대한 수요도 증가하기 마련이다. 그동안 있었던 CP 확대는 차입형 토지신탁에서 발생한 것으로 추정해볼 수 있다.

CP 감소는 지난 2년여간 차입형 토지신탁 프로젝트에 대한 리스크 관리 성과로 읽힌다. 차입형 토지신탁 프로젝트 종료에 따른 자금 상환, 신규 프로젝트에 대한 선별적 수주 등이 겹치면서 CP 조달 규모가 줄어든 셈이다.

앞선 관계자는 "차입형 토지신탁에 대한 관리로 인해 선별적 프로젝트 수주, 기존 프로젝트 종료 등이 복합적으로 맞물리면서 CP가 축소되는 결과로 이어졌다"며 "부채를 절반 가까이 축소하면서 전반적으로 재무구조는 우량해졌다"고 설명했다.