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[디벨로퍼 열전]네오밸류, 경기 오산 프로젝트 준비 '한창'1600억 브릿지론 실행…인허가 해결 후 주거시설 개발 예정

이정완 기자공개 2021-04-05 14:28:58

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국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2021년 03월 31일 13:27 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 네오밸류가 경기 오산에서 추진 중인 아파트 개발을 준비하기 위해 1600억원을 조달했다. 네오밸류는 공업지역으로 지정돼있는 이 곳이 주거지역으로 변경된 후 개발에 본격 돌입할 예정이다.

31일 부동산투자업계에 따르면 네오밸류는 최근 특수목적법인(SPC)를 포함한 대주단으로부터 1600억원을 조달했다. 본 프로젝트파이낸싱(PF) 이전에 개발을 준비하는 목적으로 쓰기 위한 브릿지 론이다. 대출 구조는 트랜치A 1000억원, 트랜치B 600억원 구조다. 시공사인 태영건설은 네오밸류의 대출 중 600억원에 대해 채무보증을 실시한다.

네오밸류는 알피오산제일차라는 특수목적법인을 통해 유동화시장에서 1000억원을 조달하기도 했다. 1000억원 규모 트랜치A 대출채권이 기초자산이었다. 만기는 2023년 3월 말이다. 유동화 주관은 삼성증권이 맡았다.

네오밸류는 이 자금으로 경기도 오산시 청학동 188번지 일원에 공동주택 및 근린생활시설 개발사업을 추진 중이다. 다만 개발이 빠른 속도로 이뤄지기는 어려운 상황이다.

네오밸류는 2019년 4월 이 부지를 공개매각을 거쳐 낙찰 받았다. 1968년 쌍용제지가 매입한 후 줄곧 공장으로 쓰이던 곳이었다. 쌍용제지는 쌍용그룹에 속해 있다가 경영 위기로 1997년 P&G에 매각됐다. 그 후로도 최대주주 변경이 지속됐지만 쌍용제지는 오산공장을 지속 보유했다. 2019년 하나은행이 부동산의 우선수익자로 돼 있는 메리츠금융그룹의 요청으로 공매를 진행한 결과 네오밸류가 단독으로 참여해 낙찰자가 됐다.

옛 쌍용제지 오산공장 부지 도시계획정보(출처=도시계획정보서비스)

하지만 이 곳은 여전히 공장용지로 지정돼있어 주거시설 개발이 어려운 상황이다. 국토교통부 도시계획정보서비스에 따르면 개발 부지 전체가 일반공업지역으로 표시돼있다. 아파트를 공급하기 위해서는 인근 부지처럼 주거지역 지정이 필요하다.

네오밸류가 2019년 부지를 매입하기 전부터 이 곳을 주거시설로 공급하는 계획이 국토교통부에서도 논의됐으나 도시계획 관련 인허가가 지연되고 있는 상황이라는 게 디벨로퍼 업계의 설명이다. 이 탓에 네오밸류에서도 구체적인 개발 계획을 정하지 못한 것으로 전해진다.

네오밸류는 2005년 손지호 대표가 창업한 디벨로퍼다. 단순한 주택 분양에서 나아가 상가시설을 직접 운영해 화제를 모았다. 경기 수원에 위치한 앨리웨이 광교가 대표적이다. 네오밸류는 앨리웨이 광교의 성공을 발판 삼아 인천 남구 도화지구에 앨리웨이 인천을 오는 4월 개장한다. 구도심 지역에 들어선 상업시설로 도시재생 관점에서 주목을 받은 사업이다.

앨리웨이 인천 상상도(출처=네오밸류)

네오밸류는 라이프스타일 디벨로퍼를 표방하고 있어 공동주택 개발 시에도상업시설을 활성화하는 등 문화가 있는 공간을 공급하는데 주력했다. 이런 아이디어 덕에 2012년 강남 세곡지구 푸르지오시티, 2013년 위례 신도시 아이파크 1·2차, 2015년 구리 갈매지구 아이파크, 광교신도시 아이파크 프로젝트를 잇따라 성공시켰다. 앞으로 개발할 옛 쌍용제지 오산공장 사업도 네오밸류만의 개발 방식을 따를 것으로 보인다.

네오밸류는 현재 아파트 분양 프로젝트가 지연되면서 복합시설 운영을 중심으로 하고 있다. 네오밸류는 이지스자산운용과 서울 강남구 신사동에 공유리테일 빌딩 ‘가로골목’을 함께 개발해 운영 중이다. 종로구 익선동에서도 유사한 콘텐츠를 품고 있는 공간 개발을 진행하고 있다.
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