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신영, 후분양 사업지 '정중동'…규제완화 관건 여의도 MBC, 당분간 유예…연내 준공 논현동 부지 '임대후분양' 가닥

신민규 기자공개 2021-04-27 14:16:59

이 기사는 2021년 04월 21일 14:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 신영이 후분양제를 도입한 사업장의 분양시기를 놓고 저울질하고 있다. 알짜부지에 속해있는 만큼 분양가 상한제와 괴리감도 큰 편이라 실제 등장까지는 시간이 걸릴 전망이다.

신영은 옛 문화방송(MBC) 여의도 부지와 논현동 40번지 일대를 후분양제로 개발하고 있다. 후분양제는 사업장 중에서 처음으로 도입한 개발방식이다.

MBC부지의 경우 6000억원대 프로젝트파이낸싱(PF) 자금을 모집완료했다. 개발은 신영·NH투자증권·GS건설이 컨소시엄을 이뤄 진행했다. 논현동 40번지에 대해서도 3800억원 규모의 PF 대출을 마무리졌다.

자금모집이 이뤄졌지만 분양시기를 놓고 고심하고 있는 것으로 알려졌다. MBC 부지는 오피스텔 1개동을 분양 완료했다. 오피스텔 선분양 과정에서 894실이 모두 완판돼 두터운 수요층을 재확인했다. 남은 공동주택 2동과 오피스 1동은 분양시기를 특정하지 않았다. 당장 분양가 상한제를 적용해서는 개발차익을 남기기 힘들어 규제완화 추이를 지켜보면서 시기를 조율할 것으로 예상된다.

PF 자금을 모집한 데다가 입주시기를 2023년으로 정한 터라 시간적인 여유는 있는 편이다. 오피스텔 선분양 대금 유입으로 자금여력이 생겼고 시공사인 GS건설의 자체자금도 가용할 수 있어서다.

다만 후분양제로 가닥이 잡힌 터라 실제 분양대금이 유입되기까지 부담이 적지 않다. 브라이튼 여의도의 기본 도급액은 4735억원인데 완성공사액은 470억원을 넘지 못했다.

지난해 여의도MBC부지복합개발PFV의 당기순손실은 228억원을 나타냈다. GS건설은 PFV에 대해 2773억원 한도로 아파트사업 분양보증을 제공하고 있다.

신영은 여의도 MBC부지 외에도 논현동 알짜부지를 후분양제로 추진했다. 논현동 40번지 부지(1만1798㎡, 3569평)는 2018년 8월 신영이 매입했다. 학교법인 한양학원의 설립자인 고 김연준 박사의 부인 백경순 이사가 개인 명의로 소유하고 있던 곳이다. 1975년 도시계획시설(학교)로 지정됐지만 학교 설립 수요가 없어 옥외 골프연습장으로 사용돼왔다.

논현동 부지는 임대후분양제로 가닥을 잡고 있다. 임대사업자등록을 마친 상태로 알려졌다. 임대 의무기간을 감안하면 분양시기는 다소 미뤄지는 셈이다.

부지개발은 2019년 7월 착공을 시작해 연말에는 준공이 예상된다. 내년 상반기에는 후분양으로 나설 수 있는 셈인데 임대후분양을 함께 고려하고 있다.

신영은 부지를 148세대 규모 고급 공동주택으로 탈바꿈시킬 계획이다. 개발부지가 강남권에 속해 있는 데다가 고급 공동주택 단지로 구성된다는 점에서 분양가 규제를 피하기 어려운 부분이 있다. 이번 시공업무는 포스코건설이 맡았다. 도급규모는 1000억원대다.

시장 관계자는 "지금의 분양가 상한제로는 토지대 등을 감안할 때 강남이나 여의도 권역에서 개발차익을 기대하기 힘들다"며 "후분양제로 진행하면서 규제가 어느 정도 완화될지 지켜본 뒤 결정할 것으로 보인다"고 설명했다.
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