이 기사는 2021년 06월 30일 16:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

하반기 증시 입성을 목표하고 있는 SK리츠의 프리IPO(상장 전 투자유치)에 새마을금고중앙회와 이지스자산운용이 설정한 블라인드 펀드가 핵심 투자자로 참여했다. 상장을 통해 약 2300억원을 추가로 조달할 계획이며 연평균 배당률은 5% 중반 수준으로 예상된다.

30일 관련 업계에 따르면 SK㈜는 9월쯤 SK리츠의 상장을 마무리할 예정이다. 공동대표주관사를 맡은 한국투자증권과 삼성증권 외에 SK증권이 공동주관사로 합류했다. 공모규모는 2312억원 가량이 될 것으로 알려졌다.

이중 한국투자증권과 삼성증권이 각각 925억원(40%)씩, SK증권이 462억원(20%)을 총액인수하기로 했다. 물량의 70%는 기관투자자에게, 나머지 30%를 일반청약자에게 배정한다. 다만 수요예측 결과 등에 따라 구체적 비율은 추후 바뀔 수 있다.

SK리츠는 공모를 통해 마련한 자금으로 자산 취득에 사용할 차입금 일부를 상환할 계획이다. 자산은 SK서린빌딩과 클린에너지 리츠의 지분 등 2가지로 구성된다. SK리츠는 모자(母子) 형태인데, SK리츠가 SK서린빌딩을 실물 자산으로 직접 매입하고, 자리츠인 클린에너지의 지분을 100% 확보해 편입한다. SK리츠가 클린에너지 리츠의 모리츠가 되는 셈이다.

이중 SK서린빌딩의 경우 감정가와 동일한 1조30억원에 매매계약을 체결했다. SK그룹 계열사들이 임차인으로 임대차계약을 맺기로했으며 계약 형식은 트리플넷(Triple-Net) 방식이다.


트리플넷 리스는 임차인이 임대료뿐 아니라 세금과 유지비까지 부담하기 때문에 수익기반 측면에서 변동성이 낮다는 장점이 있다. 롯데리츠와 이리츠코크렙 등이 이런 조건의 임차계약으로 운영되는 중이다.

자리츠인 클린에너지 리츠는 SK에너지로부터 전국의 주유소 116개를 매입해 임대운영한다. 거래금액은 7654억원이고 이중 3386억원이 SK리츠의 에쿼티 몫이다. 임차구조의 경우 SK에너지가 10년간 책임임차 계약을 체결해 빌려 쓰기로 했다.

이처럼 SK서린빌딩과 주유소의 매입가에 각종 부대비용 등을 합쳐 SK리츠가 조달하는 금액은 총 1조8000억원 수준이 될 전망이다. 상장으로 모집할 2300억원, 차입금 등 외에 앞서 프리IPO를 통해 1550억원을 유치해둔 상태다.


프리IPO에는 새마을금고중앙회와 ‘이지스 리츠포트폴리오 전문투자형사모부동산투자신탁 제1호’가 가장 많은 470억원씩을 태웠다. 이지스 리츠포트폴리오 전문사모 1호는 이지스자산운용이 리츠 투자를 위해 만든 블라인드 펀드다. 8월 상장이 예상되는 디앤디플랫폼 리츠에도 최근 70억원을 소규모로 투자했다.

이밖에 ‘코람코 공모상장예정 리츠 전문투자형사모투자신탁 제19호’(380억원)와 ‘코람코 공모상장예정 리츠 전문투자형사모투자신탁 제23호’(90억원), 삼성증권(55억원), 한국투자증권(55억원), 메리츠증권(30억원) 등이 SK리츠에 자금을 넣었다.

이 가운데 코람코 공모상장예정 리츠 전문사모 19호와 23호 역시 이지스운용 펀드와 마찬가지로 상장이 예정된 리츠 투자를 전문으로 하는 블라인드 펀드다. 19호는 디앤디플랫폼 리츠의 프리IPO에 300억원 규모로 참여하기도 했다.

투자자들에게 SK리츠는 국내 리츠 중 최초로 분기배당을 실시할 계획이며 내부에서 예상하는 목표 배당수익률은 5%대 중반 정도로 전해졌다. 지난해 국내 리츠의 평균 배당수익률이 5.04%였다는 점을 감안하면 이를 웃도는 수준이다.