이 기사는 2021년 10월 21일 16:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

국제자산운용이 서울시 종로구 소재 오피스텔 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF) 물량의 리테일 셀다운(재매각)을 추진한다.

21일 관련 업계에 따르면 국제자산운용은 ‘국제 서울종로 전문투자형 사모투자신탁’의 리테일 투자자 모집을 진행하고 있다. 가입액은 3억원으로 조만간 설정(목표 140억원)을 완료한다. 만기는 15개월, 중도환매가 불가능한 폐쇄형 구조로 설계됐다.

신규 사모펀드는 현대차증권이 특수목적법인(SPC)을 통해 보유한 대출채권 140억원을 인수한다. 대출채권 양수를 통해 안정적 이자와 원금 회수를 목표로 한다. 국제자산운용은 투자자 모집 과정에서 연평균 5%대 안팎의 리테일 고객 수익률을 제시했다.

구체적인 투자자산은 SPC(이삭제일차)가 보유한 PF 물량(대출채권)이다. 서울시 종로(종로5가) 내 오피스텔 및 근린생활시설 개발사업에 투자금을 넣는 방식이다. 해당 PF는 이미 지난해 상반기 기표가 완료된 프로젝트로 대출채권 소유자가 바뀌는 셈이다.

전체 PF 규모는 1000억원 미만으로 크지 않다. 선순위와 후순위는 일시 인출과 한도 인출의 방식으로 640억원, 50억원씩 조달된다. 선순위의 경우 새마을금고 컨소시엄이 참여하는 가운데 후순위는 엠캐피탈이 들어간다. 국제자산운용 펀드는 중순위를 책임진다.

해당 개발사업은 서울 종로구 종로5가의 오피스텔 및 근린생활시설 개발사업이다. 지하 2층~지상16층 규모로 지난해 7월 착공을 시작했다. 내년 10월 무렵 준공 계획이다. 해당 건물은 1층 필로티 구조의 건축물로 1호선 종로5가역 8번 출구 바로 앞에 위치한다.

사업지인 종로구는 중구와 함께 CBD(중심업무지구)로 대기업 본사 등 오피스가 즐비하다. 반경 2.5km 내 서울시청, 중구청, 종로구청 등 행정시설을 포함해 의료, 교육, 근린시설 등이 위치한 안정적 입지조건을 갖추고 있다. 남측과 서측은 광장시장이 접한다.

국제자산운용이 투자한 PF 물량은 상환 재원인 분양률이 이미 80%를 넘어선 것으로 알려졌다. 중순위 대출채권 엑시트 분양률인 70%대 초반의 분양률보다 높은 수치다. 현재 분양률에서 미분양담보대출 LTV 50% 적용 시 엑시트 잔금 납부율은 54.1%이다.

업계 관계자는 “분양률과 미분양담보대출 등을 감안하면 리스크는 낮은 편”이라며 “선순위(새마을금고 컨소시엄) 등 사업성과 수익성 분석을 마친 점도 긍정적”이라고 말했다. 이어 “무엇보다 도심 핵심 권역이란 점이 매력도를 높인다”고 덧붙였다.

국제자산운용은 2017년 헤지펀드 비즈니스에 뛰어들었다. 수탁고는 3000억원 수준 안팎에 달한다. 부동산 펀드를 중심으로 공모주 상품도 운용하고 있다. 국제자산신탁(현 우리자산신탁) 최대주주였던 유재은 회장이 회사를 매각한 뒤 힘을 쏟고 있는 운용사다.