이 기사는 2021년 12월 24일 13시14분 thebell에 표출된 기사입니다

신한리츠운용이 물류센터에 전문적으로 투자하는 리츠 상장을 추진한다. 현재 모(母)리츠 설립 작업에 들어갔으며 신한알파, 신한서부티엔디에 이어 신한리츠운용이 내놓는 3번째 상장 투자기구가 될 전망이다. 물류 전문 브랜드인 로지스밸리가 스폰서 역할을 하면서 리츠 자산을 소싱하기로 했다.

24일 관련 업계에 따르면 신한리츠운용은 로지스밸리 '하나로센터'와 '안성센터' 등 2개 자산을 리츠를 통해 매입할 계획이다. 인수 비히클(vehicle)이 될 ‘로지스밸리신한’ 리츠의 경우 아직 설립 절차를 밟고 있다. 인가 등에 걸리는 시간을 감안하면 내년 2~3월 즈음 딜 클로징이 예상된다.

하나로센터와 안성센터는 모두 경기도 안성시에 위치해 있다. 하나로센터의 경우 연면적 1만3659.35㎡(약 4131.95평), 지하 1층~지상 3층 규모로 지어졌다. 안성센터는 연면적 2만8274.85㎡(약 8,553.14평), 지하 1층~지상 4층으로 더 규모가 크다. 해당 센터들은 현재 로지스밸리의 계열사 등이 임차 중이다.


거래가는 총 750억원 안팎, 5% 수준의 캡레이트(Cap Rate, 부동산 자산 투자 대비 수익률)가 예상된다. 시장에서 경쟁가에 매입하는 것이 아니라 사실상 자체적으로 가격을 정하는 구조인 만큼 높은 캡레이트가 가능하다는 평가다. 파트너인 로지스밸리가 매도 측이기 때문이다.

해당 거래는 신한금융그룹이 올 4월 로지스밸리와 체결한 업무협약에 따라 진행됐다. 로지스밸리는 물류 전문기업이 모여 만든 그룹인데 선경이엔씨를 필두로 하나로TNS, 로지스밸리에스엘케이 등이 참여했다. 앞으로 로지스밸리신한 리츠를 통해 물류자산을 유동화하면서 리츠의 주요주주로도 나설 계획이다. 서부T&D가 대주주이자 앵커(스폰서) 역할을 하는 ‘신한서부티엔디’ 리츠와 방식이 비슷하다.

이번에 매매되는 하나로센터와 안성센터의 경우에도 같은 형태로 딜이 이뤄진다. 로지스밸리신한 리츠는 자산 매입가를 포함한 조달자금 가운데 약 50억원을 에쿼티(equity)로 채울 예정이다. 모집은 사모방식으로 하며 로지스밸리가 지분의 약 50% 가량을 확보해 최대주주에 오를 것으로 전해졌다.

신한리츠운용은 로지스밸리신한에 자리츠를 계속 편입하는 방식으로 규모를 키울 계획이다. 로지스밸리가 보유 중인 자산을 공급하면서 앵커로서 리츠를 이끈다. 이후 모리츠인 로지스밸리신한이 상장하게 되며 내년 내 증시 입성을 목표하고 있다. 다만 상장 이후 로지스밸리의 지분율은 추후 논의를 거쳐 결정될 것으로 보인다.

로지스밸리신한이 증시에 입성할 경우 ESR켄달스퀘어 리츠에 이어 또다른 상장 물류리츠가 등장할 전망이다. ESR켄달스퀘어 리츠 역시 물류투자 전문인 ESR켄달스퀘어를 스폰서로 두고 있다는 점에서 유사성이 있다.

업계 관계자는 “물류센터 가격이 갈수록 치솟다 보니 투자 수익성도 계속 떨어지고 있는 상황”이라며 “로지스밸리신한처럼 스폰서가 보유 물류센터를 소싱해주는 형태의 경우 입찰 등을 거치는 것보다 훨씬 싼 가격에 자산 확보가 가능하기 때문에 경쟁력 있는 투자상품이 될 수 있다고 본다”고 설명했다.

현재 로지스밸리는 하나로센터와 안성센터 외에 남양주센터, 동탄센터, 인천I센터, 오포센터, 김해센터, 천안철도CY센터, 칠곡센터 등을 주요 실물자산으로 가지고 있다. 이밖에 부산, 용인, 양주 등에서도 15개 정도의 물류센터 개발을 진행 중이다.