이 기사는 2022년 01월 12일 13:31 thebell 에 표출된 기사입니다.

메테우스자산운용이 부산광역시 소재 아파트 개발사업 프로젝트파이낸싱(PF)에 투자하는 사모펀드를 출시한다.

12일 업계에 따르면 메테우스자산운용은 리테일 고객(개인, 법인) 대상으로 모집 중인 ‘메테우스부산명륜대체투자일반사모부동산투자신탁’의 설정을 앞두고 있다. 목표 설정액은 300억원이다. 최소가입액은 3억원으로 만기는 8개월 가량의 단기 투자상품이다.

사모펀드는 토지비, 공사비, 금융비용 등 사업비 목적으로 대출된 PF의 리파이낸싱 물량에 투자한다. 전체 PF 사업비는 총 2100억원으로 선순위와 후순위 각각 1700억원, 400억원 가량으로 구성된다. 메테우스자산운용 펀드는 후순위 대출채권을 사들인다.

이미 PF엔 삼성생명, 산은캐피탈 등이 선순위(1700억원)와 후순위(100억원)에 참여하고 있다. 삼성증권이 설립한 특수목적법인(SPC)이 대주단을 맡는 동시에 펀드에 대출금리를 제공한다. 부동산 PF 시공사는 현대엔지니어링, 신탁사는 교보자산신탁이 맡는다.

이번 프로젝트는 부산 동래구 명륜동 소개(700-101번지 일원)에서 진행 중인 874세대 규모의 아파트(공동주택) 개발사업이다. 2019년 6월 착공과 동시에 분양을 시작했다. 앞선 2018년 12월 PF대출 최초 기표 후 2020년 9월 PF 리파이낸싱 진행하기도 했다.

사업지는 부산지하철 1호선 명륜역 및 부산역 KTX가 인접해 교통 인프라 메리트가 부각된다. 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스 등 생활 편의시설과 가까운 점 역시 투자 매력도를 높인다. 명문학군을 비롯 부산대학교, 부산교육대학교 등이 위치한다.

메테우스자산운용은 연간 수익률로 3%대 가량을 제시했다. 이미 높은 분양률을 기록하는 가운데 5월 준공이 임박한 만큼 리스크를 상당 부분 낮춘 것으로 분석된다. 리파이낸싱펀드 만기 시점이 오는 8월인 점을 감안하면 사실상 프로젝트 완료와 맞물려 있다.

공동주택은 분양률이 50%대 초반을 달성하면 선순위 투자자들의 엑시트가 가능하고 후순위는 70%대 후반이면 원리금 회수가 문제없다. 공동주택이 모두 완판된 만큼 리스크는 낮은 편이다. 입주율 미달 시 미분양 담보대출, 공매 처분 등으로 상환금을 마련한다.

업계 관계자는 “부산 동래구 소재 PF의 마지막 단계에 투자하는 대출채권”이라며 “수익률이 타 부동산 투자펀드 대비 낮은 점도 이와 무관하지 않다”고 말했다. 이어 “1군 건설사인 현대엔지니어링의 책임준공 등 함께 다양한 리스크를 헤지하고 있다”고 덧붙였다.

메테우스자산운용은 코람코자산신탁 인력을 주축으로 2018년 설립됐다. 지난해 9월 말 누적 순이익은 약 82억원으로 한 해 전 수치(75억원)를 일찌감치 넘어섰다. 당시 운용하고 있는 펀드 수는 복수 PF 투자상품을 비롯 29개로 설정잔액은 3000억원대 중반이다.