이 기사는 2022년 02월 16일 15:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

디앤디플랫폼 리츠는 오피스와 물류센터를 핵심 축으로 초기 포트폴리오를 꾸렸다. 공실률이 '제로(0)'에 가까운 만큼 배당의 기반이 되는 임대수익은 안정적이다. 다만 상대적으로 자산의 인지도가 떨어진다는 측면이 약점으로 꼽힌다.

리츠 측은 '세미콜론'이라는 오피스 브랜드 적용을 통해 정체성 확보와 함께 시너지 효과를 노리고 있다. 추후 대기업 계열 임차인 확보와 임대료 인상 등을 통해 자산 경쟁력을 높일 계획이다.

◇오피스 자산, '세미콜론' 시너지 겨냥…ESG 투자 동반

디앤디플랫폼 리츠는 오피스 1개와 물류센터 2개를 기초자산으로 담고 있다. 운용자산(AUM)은 약 7500억원 규모, 리츠의 투자규모는 약 3220억원 수준이다. 구체적으로 세미콜론 문래에 약 2105억원(자산규모 5892억원), 백암 파스토 1 물류센터에 447억원(자산규모 1064억원), 아마존 재팬 물류센터에 530억원(자산규모 5587억원)의 자금이 들어갔다.


가장 핵심 자산인 세미콜론 문래 빌딩은 지하 5층~지상 13층, 2개동 규모로 연면적이 9만9140㎡에 달한다. 영국계 스탠다드차타드(SC) PE 계열이 설립한 '파운틴밸리프로젝트금융회사(PFV)'가 개발했는데 디앤디플랫폼이 첫 자산으로 인수했다. 당초 높은 공실률 탓에 매각이 더디게 진행됐지만 한국씨티은행과 SK텔레콤을 연이어 임차인으로 확보하면서 딜이 일사천리로 마무리됐다.

현재 임차계약수는 30건 남짓이며 대부분의 임차인에게서 10개월치 정도의 보증금을 받았다. 총 1800억원 수준이다. 업계 관계자는 “신용도가 높은 임차인이 대부분이고 보증금도 충분히 확보해 별다른 리스크는 없는 상황"이라고 말했다.

이중 세미콜론 문래의 최대 임차인은 SK텔레콤이다. 2~7층, 12층 등 총 7개층을 쓰고 있다. 2020년 4월 계약을 맺었으며 잔여 임차 기간은 2025년 3월까지 약 3년이다. 그 뒤로 한국씨티은행이 두번째로 넓은 면적을 차지하고 있다. 8층에서 13층까지 총 6개층을 임차 중이다.

한국씨티은행은 임차 규모가 클 뿐더러 계약기간이 긴 편이라는 점에서 안정적인 수익원으로 평가된다. 다른 임차인들이 대부분 5년 단위로 계약을 맺고 있는 것과 달리 10년의 장기 임차계약을 체결했다. 계약 만기 시점은 2029년 7월 말로 아직 7년 정도가 남아 있다.

이밖에 삼성화재해상보험이 총 3개층, 에즈금융서비스가 2개층을 빌려 쓴다. 또 KB국민카드와 롯데카드, 삼성카드 등 카드사들이 이 건물에 모여 입주해 있다. 이들 모두 2023~2024년 즈음에 계약이 끝난다.

디앤디플랫폼 리츠는 임차가 만료된 공간에 대기업군 거점 오피스 등 우량 임차인을 유치해 자산의 인지도를 높이고 더 안정적인 임대수익 구조를 만들겠다는 전략이다. 최근 ESG가 최대 화두로 떠오르고 있는 만큼 세미콜론 문래는 ESG 관점 투자의 일환으로 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design) 인증도 목표하고 있다. LEED는 미국 그린빌딩위원회에서 시행하는 공신력 있는 친환경 건축물 인증제도다.

빌딩의 간판 변경도 주목할만 하다. 세미콜론 문래 빌딩은 옛 ‘영시티’ 타워였다가 디앤디플랫폼 리츠가 매입하면서 이름을 바꿔 달았다. ‘세미콜론’은 디앤디인베스트먼트가 론칭한 오피스 브랜드다. 한국에는 사례가 많지 않지만 일본의 경우에는 이런 오피스 브랜드가 활발히 이용되고 있다. 중소형오피스를 중심으로 한 노무라의 PMO, 미쓰비시지쇼의 CIRCLES 등이다.

디앤디인베스트먼트 관계자는 "세미콜론은 ‘연결’에 중점적인 뜻이 있는데 세미콜론이 문장과 문장을 연결하는 문장 부호라는 데서 착안했다"며 "디앤디인베스트먼트가 보유하고 있는 오피스 자산이 서로 통합, 연결되면서 시너지를 일으킨다는 의미가 있다"고 설명했다.

◇파스토와 물류 관련 전략적 협업

물류자산의 경우 국내 자산 1개, 일본 자산 1개에 투자 중이다. 국내 용인에 있는 백암 파스토 1센터는 연면적 약 8만7300㎡(약 2만6400평)의 대형 물류센터다. '파스토(FASSTO)'가 장기 임차계약을 체결했으며, 국토교통부가 인증한 국내 1호 스마트물류센터이기도 하다. 풀필먼트 스타트업인 파스토는 네이버의 풀필먼트 파트너로 잘 알려졌다.

디앤디인베스트먼트 관계자는 "파스토와의 장기 임대차 계약을 기반으로 운영 안정성을 확보하는 동시에, 물류센터 내에 구축되고 있는 자동화설비를 자산화해서 임대인과 임차인이 서로 윈윈(win-win) 할 수 있는 구조를 만들 것"이라며 "파스토와 전략적 협업 관계를 지속할 예정"이라고 말했다.

유일한 해외 자산인 일본 아마존 물류센터는 일본 카나가와현 오다와라 지역에 위치하고 있다. 연면적 6만평 수준으로 일본 내에서 가장 큰 아마존 물류센터다. 내년 임대료 재협상을 통해 NOI(순운영수익)를 올려 자산 가치 상승을 꾀할 계획이다.


현재 오피스 빌딩과 물류센터를 포함해 디앤디플랫폼리츠가 품고 있는 기초자산은 모두 100%에 가까운 임대율을 기록 중이다. 구체적으로 3개 자산의 가중평균 잔존임대차기간(WALE)은 약 9년, 임대율은 99.5%다.

자산별로 보면 세미콜론 문래가 지난해 12월말 기준 98.73%의 임대율을 보이고 있다. 공실율이 1.27%로 사실상 없는 수준이다. 오피스 자연공실률인 5%를 크게 밑돈다. 백암 파스토 1 물류센터와 아마존 재팬 일본 허브물류센터 역시 모두 임대율이 100%로 꽉 차 있다.

가중평균 잔존임대차기간(WALE)은 세미콜론 문래가 4.5년으로 가장 짧고 백암 파스토 1센터는 약 9.4년, 아마존 재팬 물류센터가 11.6년이다. 백암 센터의 경우 5년의 의무임대기간 후 연장 협의 조건으로 계약했으며 아마존 물류센터의 경우 내년 임대료 인상을 위한 준비 과정에 있다.