이 기사는 2022년 03월 03일 15:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

LF그룹에 편입된 코람코자산신탁은 지난해 외형과 수익성에서 큰 폭의 성장을 이뤄냈다. 리츠(REITs) 신규 설립과 자산 매각을 통해 임대수익을 확보하고 영업수익(매출)을 높인 결과다.

최근에는 리스크가 큰 신탁본업을 관리하면서 가치 창출이 용이한 리츠와 자산관리업으로의 전환을 모색하고 있다. 특히 리츠 부문은 지난해 연이어 기초자산을 매입하며 가치를 끌어올리고 있다.

◇LF그룹 편입 후 달라진 외형·수익, 재무구조도 개선

3일 업계에 따르면 코람코자산신탁은 지난해 영업수익 1943억원을 기록했다. 전년 대비 160억원, 67.4% 늘어난 수준이다. 이 기간 영업이익과 당기순이익은 각각 58.6%와 41% 상승한 427억원과 311억원을 기록했다.

영업용순자본비율(NCR)은 2020년 11월 유상증자 이후 개선되는 추세다. 600억원대 유상증자를 실시해 마련한 자금을 채무상환용으로 사용했다. NCR 지표는 2019년 655%에서 지난해 3분기 350%대까지 떨어졌다가 지난해 428%대로 올라섰다.

부채총계는 같은 기간 420억원 줄었고 자본총계는 111억원 늘었다. 이에 따라 부채비율은 118%에서 48%포인트 감소한 70%로 나타났다. 신탁업계 평균 부채비율(86%)를 크게 밑도는 수치다.

눈에 띄는 부분은 코람코자산신탁이 지난해 신탁본업보다 리츠와 자산관리업에 초점을 맞췄다는 점이다. 신탁수익은 절반 수준으로 낮아졌지만 자산관리수익은 2배 이상 상승했다.

지난해 상반기부터 자산관리 수익이 크게 늘었다. 전체 실적 가운데 집합투자기구운용보수는 1169억원으로 전년 대비 332% 증가했다. 운용보수 비중은 2020년 상반기까지 40%대에 머물렀지만 지난해 85% 수준으로 뛰어올랐다. 반면 신탁수익은 200억원으로 전년 대비 절반 가량 줄었다.

운용보수의 증가는 보유자산을 매각한 영향으로 보인다. 단순 임대수익을 올리는 것을 넘어 매각차익을 얻는 방식이 유리하다고 판단한 셈이다. 블라인드펀드 자산인 케이스퀘어 강남과 중계 등을 잇따라 매각하면서 차익을 봤다. 상장 리츠인 코람코에너지리츠 내 주유소 17개를 매각하기도 했다. 리츠는 최대 27개까지 개별 매각을 추진하고 있다.

부동산펀드부문은 국내 부동산과 프리 IPO, 상장리츠에 투자하는 블라인드펀드와 위탁운용펀드(SMA)를 통해 창립 후 흑자 기조를 유지하고 있다. 국내외 부동산과 혼합자산펀드 등 포트폴리오를 다변화해 대체투자시장을 견인한다는 목표다. 종속기업인 코람코자산운용은 2019년 블라인드펀드 최초로 메자닌 대출을 출시하는 성과를 냈다.


◇'업계 1위' 리츠 자부심, 미래 투자 늘려

리츠를 통한 임대료 수익도 실적 확대에 힘을 보탰다. 지난해 광교 갤러리아 백화점와 김포 케이로지스필드 물류센터, 마곡 마이스 CP3-2 오피스(선매입), 평택브레인시티 상업 1-2-7블럭(대토개발), 강동 이스트센트럴타워 등을 추가 설립했다.

리츠 사업은 코람코자산신탁의 외형 성과를 이끌고 있는 주력 분야다. 공공과 한국토지주택공사(LH)를 제외한 민간리츠 중 최대 운용실적과 시장 점유율 1위(17%)를 유지하고 있다. 누적 운용자산(AUM)는 2015년 5조7000억원에서 2020년말 기준 12조1896억원으로 증가했다. 리츠 설립수도 28개에서 60개로 늘었다.

대표적인 상장리츠는 코람코에너지리츠와 이리츠코크렙이다. 코람코에너지리츠는 아시아 최초의 최초 주유소 기반 멀티에셋 리츠다. 주 임차인인 현대오일뱅크가 SK네트웍스로부터 사들인 전국 주요 거점 주유소와 부지 내 스피드메이트와 패스트푸드점 등에서 발생하는 부가수익을 기초자산으로 설립됐다.

이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 뉴코아아울렛의 매출액 기준 최상위 3개 매장(일산점·평촌점·야탑점)을 기초자산으로 둔 상장리츠다. 이랜드리테일과 최소 15년간 책임임대차 계약을 맺어 안정적인 임대수익을 보장하고 있다. 연간 배당율은 연 7%대다.

코람츠자산신탁는 이달 첫 오피스 리츠인 코람코더원리츠 상장을 앞두고 있다. 지난달 21~22일 기관투자자 대상 수요예측에서 795대 1의 경쟁률을 기록했다. 이는 역대 상장 리츠 중 미래에셋글로벌리츠에 이어 두 번째로 높은 경쟁률이다. 국내외 932개 기관으로부터 54조3000억원의 공모액을 끌어모았다. 연 환산 6.2%의 배당 수익률이 시장의 관심을 모은 것으로 풀이된다.