이 기사는 2022년 05월 04일 11:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 상장리츠는 대부분 서울·수도권 소재 오피스빌딩이나 근방에 위치한 유통·물류센터를 기초자산으로 하고 있다. 실제 19개 상장리츠 가운데 17곳이 국내 오피스나 물류센터 섹션에 머무르고 있다.

지난해 말 이후부터는 해외 자산을 편입한 상장리츠가 하나둘씩 늘어나는 분위기다. 국내 처음으로 해외 물류센터를 편입한 미래에셋글로벌리츠를 비롯해 프랑스 자산을 편입한 마스턴프리미어리츠가 상륙 절차를 밟고 있다.

◇제이알글로벌리츠, 해외 첫 물꼬 '유럽' 타깃

최근 글로벌화를 내건 국내 리츠는 유럽 벨기에와 프랑스내 부동산 투자를 늘리고 있다. 이들 국가는 지리적으로 유럽 중심부에 위치하고 있으며 금융허브로서 지위를 갖추고 있다는 평가를 받고 있다.

벨기에는 세계적인 금융 중심지로 유럽 내 중립국 보유하고 있는데다 유럽연합(EU)본부가 위치해 투자 안정성이 높은 국가다. 더욱이 세계 최고 수준의 경제 개방구조를 갖추고 있어 투자와 현금흐름도 원활하다. 수도 브뤼셀에는 국제기구와 금융기관이 다수 위치해 장기 임대수익을 거두기 적합하다는 평이다.

제이알투자운용은 해외 오피스빌딩 자산을 기초자산으로 하는 상장리츠 제이알글로벌을 통해 벨기에 파이낸스 타워에 투자하고 있다.

자(子)리츠인 제이알제26호리츠가 보유 중인 벨기에 파이낸스 타워는 연면적 19만5973㎡(약 2만6996평)로 본관(지하4층~지상35층)과 별관(지하6층~지상11층)으로 이뤄져 있다. 1982년 준공된 후 2008년 대규모 리모델링을 진행했다. 연간 임대료는 5930만 유로(약 805억원) 수준이다.

벨기에 파이낸스 타워는 제이알글로벌리츠의 첫 자산으로 임차잔존기간은 2034년 12월이다. 편입 당시 벨기에 연방정부 산하 건물관리청이 15년간 100% 단독 임차하는 조건이 달려 있었다. 벨기에 수도이자 유럽 연합 수도인 브뤼셀의 핵심 비즈니스 구역(CBD)에 위치했다. 현재 재무부와 복지부 등 주요 부처가 입주한 것으로 알려졌다.

KB자산운용은 2020년 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 겸영인가를 받은 이후 첫 해외상품인 KB스타갤럭시타워리츠에 벨기에 브뤼셀 소재 노스 갤럭시 타워를 기초자산으로 담는다. 현지법인의 지분증권을 취득해 운용한다.

이 리츠는 현지법인(Star Galaxy, HoldCo) 지분 100%를 취득한다. 현지법인 지분을 케이비스타갤럭시타워리츠가 편입하고 케이비스타글로벌리츠가 이를 자리츠 형태로 품는다. 상장 주체는 케이비스타글로벌리츠가 될 전망이다. 총 자금모집 규모는 4320억원이다.

노스 갤럭시 타워는 브뤼셀 중앙 비즈니스지구에 있는 28층(높이 107ｍ) 쌍둥이 건물이다. 연면적 15만6000㎡ 규모로 2004년에 준공됐다. 벨기에 연방정부가 장기 임차하고 있어 안정적 임대료와 수익이 보장된 건물이다.

◇마스턴프리미어리츠, 프랑스 자산 공략…리츠 경쟁률 '새역사'

프랑스는 전통적 투자처로 각광을 받고 있는 국가다. 정부 차원에서 낮은 조달금리를 제공해 투자자를 끌어모으고 있다. 특히 금융시장에 국제 투자자금이 풍부하고 자율과 규제 완화를 중시하는 분위기가 강한 편이다.

브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴) 결정 이후 프랑스는 새로운 금융허브로 떠오르고 있다. 브렉시트 여파로 런던에 있는 주요 금융기관과 민간 금융사는 보금자리를 찾기 위해 지리적으로 가까운 프랑스 파리로 모여드는 추세다.

제이알글로벌리츠를 운용하는 제이알자산운용은 하나투자운용과 함께 580억원을 투자해 프랑스 파리 소재 '르 크리스탈리아(Le Cristalia)' 빌딩을 인수했다. 한국투자증권은 3700억원을 들여 파리 투어유럽 빌딩을 매입했고 벨기에 브뤼셀 외교부 청사 빌딩 등 해외 부동산에 투자한 바 있다.

마스턴투자운용도 첫번째 공모리츠인 '마스턴프리미어리츠'에 프랑스 오피스 빌딩과 물류센터를 담았다. 이 리츠는 프랑스 노르망디와 남프랑스 물류센터와 크리스탈파크, 고양시 향동 물류센터를 기초로 한다.



크리스탈파크는 파리 오피스 권역인 뇌이쉬르센에 위치한 오피스빌딩이다. PwC와 IFF, 에스티로더 등 우량 글로벌 기업이 2028년까지 임차할 예정이다. 프랑스 물가상승지수를 기반으로 임대료가 연동되도록 계약이 체결된 상태로 물가 상승 시 배당수익 상승이 기대된다.

노르망디 물류센터와 남프랑스 물류센터는 현재 아마존과 12년간 선임대차계약이 완료된 상태다. 각각 7623㎡(2306평)과 5746㎡(1738평) 규모다. 지난해말 기준 두 물류센터의 최초 연 임대료을 합산하면 200만 달러(약 23억원) 수준이다. 크리스탈파크 빌딩과 동일하게 임대료에 물가상승지수가 연동돼 있어 매입 당시보다 자산 가격이 늘었다.

업계에선 마스턴프리미어리츠가 1019대1의 경쟁률을 기록한 미래에셋글로벌리츠를 넘어 역대 최고 수준의 공모리츠 경쟁률을 달성할 것으로 보고 있다. 이미 2~3일 이틀간 실시한 기관 수요예측에서 1000대 1 이상의 경쟁률을 기록한 것으로 알려졌다. 주관사인 삼성증권은 6일 모집결과를 공시할 예정이다.