이 기사는 2022년 06월 03일 13:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

'반얀트리 해운대 부산' 개발은 최고급 별장형 콘도미니엄을 짓는 사업으로 업계에서도 조달 난이도가 높기로 유명했다. 하이 리스크 사업으로 분류돼 시중은행과 대형 보험사가 꺼리는 특성상 안정적으로 대주단을 구성하는 것이 관건으로 꼽혔다.

부산 오시리아 관광단지 나8블록(기장군 기장읍 연화리 445)에 '반얀트리 해운대 부산'을 개발하는 시행사 루펜티스 컨소시엄은 3750억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 조달을 지난달 마쳤다. BNK투자증권과 하이투자증권이 공동 주관사로 선정돼 물량의 절반씩 책임졌다.

전체 딜 구조는 루펜티스가 책임준공부 관리형 토지신탁을 KB부동산신탁에 맡기는 방식으로 짰다. KB부동산신탁이 PF대출 담보로 신탁 우선수익권을 제공하고 대주단이 루펜티스와 3750억원의 대출약정을 맺는 수순이다.


루펜티스 컨소시엄내 실질적인 시행 역할을 맡은 지우알엔씨와 PF 주관사는 PF 트렌치를 총 5구간으로 나눴다. 트렌치 밑단인 5순위 물량 200억원을 부산은행이 맡고 나머지 3·4순위 물량(950억원)을 BNK투자증권이 책임진 덕분에 조달 물꼬를 틀 수 있었다.

선순위에는 메리츠컨소시엄과 KB부동산신탁이 참여했다. 2순위로 DGB캐피탈이 200억원을 맡았다. 선순위 물량은 2400억원이었는데 메리츠 컨소시엄이 1900억원을 맡고 나머지 500억원을 KB부동산신탁이 대주로 참여했다. 대출 금리는 7~13%대 안팎으로 알려졌다.

KB부동산신탁은 이번 딜의 관리형 토지신탁을 맡는 동시에 대주단으로도 등장해 이목을 끌었다. 향후 신탁 수수료 외에 PF 대출로 인한 이자수익을 챙길 수 있게 됐다.

PF 대출기간은 36개월로 정했다. 최초 인출시점으로부터 36개월이 넘어가면 KB부동산신탁이 책임준공 미이행에 대한 손해배상을 대주단에 제공해야 한다.

사업이 순항하려면 시공사가 30개월 안에 책임준공을 해야한다. 준공 예정일은 2024년 10월이다. 미이행할 경우 시공사의 채무인수 의무가 발생한다. 개발사업의 시공사는 부산 향토 건설사인 삼정기업과 삼정이앤시가 선정됐다. 공사 도급액은 2900억원 안팎으로 절반씩 나눴다.

콘도미니엄 개발사업은 공종률 20%를 넘어야 분양이 가능하다. 곧 착공이 진행되는 점을 감안하면 올해 말께 분양이 예상된다.

분양방식은 객실분양이 아닌 구좌분양 방식을 따를 전망이다. 사업을 초기부터 주도한 지우알엔씨는 최고급 콘도미니엄을 짓는 만큼 콘도 구좌 역시 최소화하는 방안을 관철시켰다.

인접 지역의 콘도가 17구좌로 세분화돼 있는 것과 달리 '반얀트리 해운대 부산'은 12구좌로 공급될 계획이다. 구좌가 많아질수록 회원간 예약경쟁이 심해진다. '반얀트리 해운대 부산'은 상대적으로 성수기에도 숙박예약이 수월할 것으로 예상된다.

앞서 루펜티스는 글로벌 최고급 호텔리조트 브랜드인 반얀트리와 위탁 운영계약을 맺고 로열티 수수료를 지급했다. 풀빌라 타워형 리조트 179호와 단독빌라형 16호로 총 195호 규모의 럭셔리 해양 휴양지로 개발된다. 콘도 전용해변이 확보될 예정인데 전면 해안가와 후면 자연림을 감안하면 프라이빗한 이용이 가능할 전망이다.

오시리아관광단지는 부산시 기장군 기장읍 대변·시랑리 일원 366만㎡에 해당된다. 부산도시공사가 국내 최대 복합해양 레저도시를 목표로 부지개발에 나섰다. 총사업비 4조원 규모다.

루펜티스 컨소시엄은 2019년 1월 '반얀트리 해운대 부산' 개발을 위한 사업협약을 부산도시공사와 체결했다. 컨소시엄 구성원으로 부산 분양대행사 출신인 지우알엔씨를 비롯해 삼정기업, BNK투자증권이 참여했다.