이 기사는 2022년 06월 02일 16:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 신영이 서울 논현동 40번지 개발사업의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출채권 유동화에 성공했다. 사업계획 변경에 따라 대출 기한을 연장하고 추가 자금을 수혈해 조달계획을 순조롭게 이어갔다.

이 사업지는 신영의 첫 '임대 후 분양' 단지로 분양 결과와 임대료 책정에 관심을 끈다. 분양 결과에 따라 타지역에서 진행 중인 후분양 사업도 탄력을 받을 전망이다.

2일 한국기업평가에 따르면 특수목적법인(SPC) 프리마논현알파제이호는 최근 신영과 체결한 대출약정에 따라 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)을 발행해 1700억을 지급했다.

당초 신영은 6월 유동화증권을 차환발행할 예정이었지만 최근 변경된 대출약정에 따라 만기일을 2023년 7월 17일까지 연장하고 유동화증권을 같은달 차환하기로 했다.

유동화증권 발행계획 변경에도 불구하고 NH투자증권의 사모사채 인수확약을 통해 신용등급을 'A1'으로 유지했다. NH투자증권은 주관사 겸 자산관리·업무수탁자로 ABSTB 차환 발행이 이뤄지지 못하는 등 유동화증권 상환금이 부족하게 될 경우 신영의 대출채무에 대한 채무인수를 제공해야 한다.

신영은 같은날 트랜치C 대출약정을 실행하고 유동화하기 위해 SPC '프리마논현찰리'를 통해 300억원 규모의 ABSTB를 발행했다. 유동화 조건은 동일하며 등급은 A1이다.

앞서 신영은 본 사업과 관련해 4600억원(트랜치A 4000억원, 트랜치B 600억원)의 유동화를 성공했다. 또한 1800억원(트랜치C 600억원, 트랜치D 1200억원)의 추가 대출약정을 맺고 유동화를 실시했다. 트랜치C 600억원과 트랜치D 1000억원은 트랜치A 대출금 중 일부를 조기상환하는 데 쓰인다. 나머지 200억원 가량은 사업비로 사용된다.

신영은 2019년 해당 부지에 대한 3800억원의 PF 대출을 완료했고 지금까지 1000억원 가량 대출금을 증액했다. 후속대출금은 고급 주상복합을 조성하기 위한 특화상품과 공사비 증액등에 사용된다.

시공은 포스코건설이 맡는다. 포스코건설은 2022년 7월 15일까지 사용승인을 득하는 책임준공 의무를 부담한다. 미이행시 포스코건설이 손해배상의 책임을 지는 방식이다. 도급규모는 1000억원대다.

논현동 40번지는 임대 후 분양을 실시하는 사업지로 아파트 5개동, 148가구 규모의 고급 레지던스로 탈바꿈할 예정이다. 신영은 2018년 8월 이 부지를 1855억원에 매입했으며 임대 후 분양제로 사업 계획을 세웠다. 임대 후 분양제를 추진할 경우 자유롭게 분양가를 책정할 수 있기 때문이다. 이미 임대사업자등록을 마친 상태로 알려졌다.

업계에선 논현동 40번지 분양 결과를 주목하고 있다. 부동산 경기와 청약열기가 주춤하는 가운데 고급 주상복합에 대한 수요를 판가름할 수 있을 전망이다.

논현동 인근 시세를 감안했을 때 임대 후 분양가는 3.3㎡(평)당 6000만원 이상이 될 것으로 보인다. 2018년 3월 인근에서 분양한 주상복합 '논현 아이파크'의 3.3㎡당 분양가가 평균 4000만원 초반대인 점을 고려할 때 분양가는 그보다 높을 것으로 보인다.

신영의 또다른 후분양 사업지인 '브라이튼 여의도'는 2023년 2월 분양을 앞두고 있다. 이 단지는 민간택지 분양가상한제가 적용되는 단지 중 후분양에 나서는 첫 사례다. 서울 여의도 옛 MBC 부지를 개발해 아파트 454가구와 오피스텔 849실, 오피스 1개 동으로 구성된다. 오피스텔 849실은 2019년 분양을 완료했다.

신영 관계자는 "고급주거 상품인 만큼 새로운 단지명을 포함해 향후 브랜드 전략을 고심 중"이라고 설명했다.