이 기사는 2022년 06월 21일 14:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

새마을금고가 분양사업자를 대상으로 한 미분양담보대출 업무를 중단했다. 대출금에 대한 채권회수율이 떨어지면서 연체가 쌓이자 중앙회 차원에서 내놓은 고육지책으로 보인다. 시장에선 제2금융권 전반으로 확산될지 주목하고 있다.

21일 관련 업계에 따르면 새마을금고중앙회는 최근 미분양담보대출을 원칙적으로 취급 제한하는 내용의 지침을 새마을금고에 하달했다. 부득이하게 취급해야 할 때에도 전체 호실의 70% 이상이 분양 완료됐거나 임대된 경우로 제한했다.

임대의 경우 담보물건의 연간 임대소득이 담보대출의 연간 이자비용의 1.5배를 넘어야 한다는 조건을 달았다. 1.5배에 미달하면 연간 이자비용 1.2배 이상의 임대소득과 기타소득으로 상환능력을 증명해야 대출 취급이 가능하다.


취급 가능한 조건을 달아놓긴 했지만 일선 창구에선 이미 관련 대출업무를 사실상 중단한 곳이 대부분이다. 과거 담보가액만 보고 대출이 이뤄졌을 때와는 정반대의 자세를 취한 셈이다.

시장에선 미분양 해소 기간이 예상외로 길어지고 있는 점이 원인이 된 것으로 내다봤다. 금융권 입장에선 담보 대출금에 대한 채권회수율이 떨어지고 연체가 쌓일수록 부담이 커질 수 있다.

전국 미분양 주택수는 지난해 11월 1만4100호를 기록한 이후 증가세를 이어가고 있다. 지난 3월 2만8000호로 4개월여만에 두배 이상 증가했다. 4월 2만7100호로 소폭 낮아지긴 했지만 여전히 연초대비 높은 수준이다.

일반적으로 미분양담보대출은 디벨로퍼가 PF 원리금 상환이나 공사비 지급, 기타 사업비 확보 등을 위해 불가피하게 시행한다. 디벨로퍼가 개발사업 과정에서 조달한 자금을 대출금으로 우선 상환한 다음에 최종 분양대금을 통해 자금을 회수하는 수순을 밟게 된다.

요즘처럼 미분양 우려가 커지고 공사비 증가 이슈가 커질수록 자금 의존도가 커지는 측면이 있다. 자체 자금력이 있는 디벨로퍼의 경우 일부 미분양이 발생해도 문제가 없지만 지방 사업지 위주의 중소업체는 미분양 해소 기간이 길어질 위험이 있어 타격이 커질 수 있다.

미분양담보대출 취급 제한 움직임이 새마을금고에 이어 제2금융권 전반으로 확대되면 분양률에 따라 사업지 성패가 크게 엇갈릴 수 있다. 미분양 담보대출의 대주단 구성 자체가 힘들어질 여지도 있다.

새마을금고중앙회는 새마을금고 업무의 지도감독을 맡는 비영리 법인이다. 행정안전부가 주무 감독기관이다. 선제적으로 대출규제에 나섰다는 점에서 해당 상품을 취급했던 제2금융권으로 확산될지 주목된다.

시장 관계자는 "미분양 담보대출에 대해서 연체가 발생하다보니 최근 규정이 바뀌었다"며 "예전에는 담보가액만 보고 가능한 면이 있었는데 미분양 해소까지 기간이 늦어지니까 연체로 이어지면서 규정이 생긴 것으로 보인다"고 설명했다.