이 기사는 2022년 07월 13일 15:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼와 증권사들이 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 유동화에 소극적인 양상을 보이기 시작했다. 조달 규모가 올해 들어 꾸준히 감소하는 중이다. 전국적으로 번지고 있는 미분양 리스크와 무관하지 않다는 분석이다.

13일 한국기업평가 등에 따르면 6~7월 한달간 대규모 ABSTB(자산유동화 전자단기사채)를 발행한 특수목적법인(SPC)은 에이블도안제이차와 에이블동탄제이차 등 2곳에 그쳤다. 이밖에 SPC 플랜업단구가 1040억원 규모의 ABCP(자산유동화기업어음)를 발행했고 디비율하유동화전문이 ABS(자산유동화증권)를 통해 1000억원을 조달했다.

4200억원 규모의 PF유동화를 실시한 에이블도안제이차는 대우건설의 채무인수조항에 따라 ABSTB 등급을 'A2'등급으로 상향 조정했다. 이 사업은 대전시 유성구 학하동 85번지 일원 지하2층~지상35층 아파트 51개동, 5290가구와 부대복리시설을 짓는 프로젝트다. 시행사 유토개발제2차는 광주 화정동 아이파크 사고 이후 HDC현대산업개발에서 대우건설로 시공사를 변경했다.

에이블동탄제이차는 경기도 화성시 신동 276번지 개발사업의 금융조달 목적으로 1200억원 규모의 ABSTB를 발행했다. 유동화자산은 태영건설(396억원), 금호건설(348억원), 신동아건설(228억원), 서영산업개발(228억원) 등 총 1200억원이다. KB부동산신탁은 관리형 토지신탁사로 사업에 참여한다.

일부 SPC를 제외하면 자산유동화 규모는 1000억원을 밑돌았다. 특히 100억원 미만의 소규모 유동화를 실시한 SPC는 19곳으로 전체 23%를 차지했다. 사실상 리스크가 적은 소형 프로젝트 위주로 유동화가 이뤄진 셈이다.

발행액 축소는 전국적으로 나타나고 있는 미분양 사태와 무관하지 않다. 부동산 시장이 저상장 기조로 돌아설 경우 유동화증권의 기초자산인 부동산 PF 대출채권이 부실해지면서 매입보증에 따른 증권사들의 손실이 발생한다. 자산유동화를 준비하던 일부 SPC는 미발행이나 조기상환, 취소를 결정했다.

ABS는 기업이나 금융기관이 보유한 대출·매출 채권이나 부동산 등 자산을 기초로 발행된 증권이다. 유동화시장은 PF대출을 기초자산로 단기자금을 조달하거나 상환한다. 증권사가 주도한 유동화시장은 높은 성장세를 보이며 부동산 PF 대출을 보완하는 자금조달 창구로 자리잡았다.

하지만 금융당국이 증권사의 신용관리 리스크를 해결하기 위해 부동산채무보증비율을 자기자본 대비 100% 수준으로 제한하면서 조달여건이 악화됐다. 부동산 PF 유동화시장의 가파른 성장과 함께 높아진 위험 익스포저를 관리하기 위한 조치다.

이같은 흐름은 1분기부터 나타났다. 금융감독원이 발표한 'ABS 등록발행 실적'에 따르면 자산유동화 계획을 등록하고 발행한 ABS 규모는 10조9000억원으로 집계됐다. 이는 전년 동기 대비 20.2% 감소한 수치다.

업계에선 올해 들어 ABS 발행액이 감소한데 이어 부동산 PF 흥행을 장담하기 어려워 2~3분기 조달여건도 개선되기 어렵다는 전망이 나온다.

금감원 '기업 직접금융 조달실적’에 따르면 5월 국내 기업의 주식과 회사채 발행실적은 19조4156억원으로 집계됐다. 전월 대비 6961억원 감소한 수치다. ABS 발행액은 35.7% 감소한 9783억원으로 집계됐다.

신용평가사 관계자는 "상반기 자산유동화 발행건수는 지난해 동기 대비 소폭 늘었지만 발행액과 규모는 크게 줄었다"며 "특히 중·소규모 유동화 발행건과 액수가 늘어났다"라고 전했다.

업계 관계자는 "자산유동화는 대체수단이란 인식이 강해 5% 이상 이자율에도 투자자금이 몰리지 않고 있다"며 "무엇보다 유동화시장에서 기관 투자자들의 '사자' 행렬이 줄어든 탓이 크다"고 설명했다.