이 기사는 2022년 02월 25일 14:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

교보자산신탁이 교보생명 완전 자회사로 편입된지 3년만에 괄목할만한 성장을 이뤄냈다. 수익성이 떨어지는 담보신탁을 축소하고 책임준공·차입형 토지신탁으로 포트폴리오를 조정한 결과다.

최근에는 디지털 신사업 시장 진입에도 박차를 가하고 있다. 상업용 빌딩 지분을 기업 주식처럼 거래하는 부동산 유동화 수익증권(DABS)을 발행할 수 있는 인가작업을 마쳤다.

25일 업계에 따르면 교보자산신탁의 지난해 매출액은 835억원으로 2020년 대비 42.4% 성장했다. 체질개선 과정에서 매출이 줄었다가 신규 수탁고가 실적에 반영되기 시작하면서 반등에 성공했다.

교보자산신탁은 2001년 교보생명과 삼성생명이 50%씩 지분을 보유한 이후 줄곧 보수적인 영업전략을 펼쳤다. 2019년 7월 삼성생명이 보유한 지분 50%를 교보생명이 인수하면서 변곡점을 맞았다.


매출구성은 2019년을 기점으로 바뀌기 시작했다. 이전까지는 줄곧 담보신탁, 관리신탁 위주의 보수적인 영업을 고수했다. 2019년 담보신탁 보수가 323억원으로 토지신탁(차입형, 관리형) 합계를 두배 이상 웃돌 정도였다.

비토지신탁인 담보신탁과 관리신탁 비중은 이후 급격하게 줄기 시작했다. 지난해 담보신탁 보수는 2019년 대비 반토막으로 쪼그라들었다. 관리신탁도 외형이 거의 미미할 정도로 줄었다.

수익을 견인한 것은 책임준공형과 차입형 토지신탁 상품이었다. 토지신탁 보수는 2019년 150억원대에 머물렀다. 이듬해 220억원으로 올라섰고 지난해 470억원대로 두배 이상 성장했다.

수주구조를 살펴보면 포트폴리오 변화 기조를 확실하게 읽을 수 있다. 차입형 토지신탁 수탁고는 과거 실적이 전무했다가 지난해 2160억원으로 크게 늘어났다.

차입형 토지신탁 1호로 ‘천안 한양수자인 에코시티'를 3200세대 미니 신도시급으로 분양했다. 경기 수원시 호매실지구 내 복합상가 신축사업 계약을 체결하면서 책임준공형 토지신탁 첫 수주고를 올렸다.

마진이 높은 상품으로 수익구조를 바꾼 결과 교보자산신탁 영업이익은 60% 이상 늘어난 350억원으로 나타났다. 당기순이익은 250억원으로 같은 기간 50% 늘었다.

교보자산신탁 수장은 교보생명 상무 출신인 조혁종 사장이 맡고 있다. 지난해 1500억원 규모의 주주배정 유상증자를 실시해 미래 성장동력을 확보했다. 리스크가 상대적으로 높은 상품을 취급하면서도 재무건전성을 유지할 수 있었다.

두각을 드러내지 않았던 리츠(REITs) 영역에서도 조금씩 성과를 내는 분위기다. 교보자산신탁은 2011년 리츠 자산관리회사(AMC)로 설립인가를 받았으나 운용리츠가 적었다. 기존 4명의 운용인력을 6명으로 늘리면서 본격적인 행보를 보였다. 테헤란로 삼성동빌딩을 비롯해 대토보상 리츠, 물류센터 등 다방면의 물건을 공략하고 있는 것으로 알려졌다.

최근 들어서는 디지털 신사업 일환으로 DABS 발행을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 플랫폼 개발업체와 업무협약을 체결해 금융위원회 금융규제 샌드박스에 등록을 완료했다. 금융규제 샌드박스란 '혁신금융 서비스'로 지정된 사업에 대해 최대 4년간 인가영업 과정에서 적용되는 규제를 유예 또는 면제해주는 제도다. 증권발행과 관련한 인가는 마친 상태인 셈이다.

DABS는 통상 중소형 상업용 빌딩 지분 일부를 수익증권으로 발행해서 유동화시킨 것을 말한다. 건물주는 유동화된 자금으로 조달이슈를 해결하고 신탁사는 건물을 수탁받아 관리해주면서 보수를 챙기는 방식이다.

교보자산신탁은 디지털 트랜스포메이션 전환을 위해 전사 차원에서 43억원을 들여 내부 전자시스템을 업그레이드했다. 전자문서화시스템(EDMS) 역시 이달 구축이 마무리된다.