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[부동산신탁사 경영분석]KB부동산신탁, 수익성 주춤…리츠·투자부문 분전신탁 수익성 감소에 NCR·ROA 하락, 리츠 사업으로 반등 물색

신준혁 기자공개 2022-09-01 08:14:09

이 기사는 2022년 08월 31일 16:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

은행계 부동산신탁사 선봉에 있는 KB부동산신탁이 상반기 다소 부진한 실적을 냈다. 금리 상승과 부동산 경기 위축으로 인한 잠재 위험성이 높아진 탓이다.

다만 수익성 감소와 별개로 관광자산 투자와 리츠(REITs) 등 포트폴리오를 전략적으로 확대했다는 점에서 딜 소싱 역량 강화에 성공했다는 평가가 뒤따른다.

KB부동산신탁은 올 상반기 한국토지신탁, 대한토지신탁, 한국자산신탁과 함께 전년 동기 대비 영업수익(매출)과 영업이익이 동시에 감소한 신탁사로 이름을 올렸다. 14개 신탁사 가운데 외형이 감소한 곳은 이들 기업 뿐이다.

같은 기간 영업수익은 717억원으로 전년 동기 대비 12% 줄었다. 높은 비중을 차지하는 토지신탁과 기타사업 수익성이 악화된 탓에 외형이 전반적으로 줄었다. 영업이익은 475억원으로 전년 대비 19% 감소했다. 총액을 따지면 108억원 가량 이익이 줄어든 셈이다.

재무건전성을 드러내는 영업용순자본비율(NCR)은 2분기 말 기준 889.74%로 1분기 말 대비 24%포인트 상승했다. 다만 지난해 말 950.75%로 정점을 찍은 후 6개월째 900%대 NCR을 회복하는데 실패했다.

총자산순이익률(ROA)은 14.1%로 지난해 말과 비교해 3.4%포인트 하락했다. ROA는 2019년 말 18.39%에서 2020년 말 16.4%로 감소했다. 지난해 말 17.4%까지 반등했지만 올해 들어 건설과 분양경기가 둔화되면서 하락세에 접어 들었다.

ROA는 총자산에 따른 순이익을 나타낸다. 신탁업에선 기업이 보유하고 있는 자산을 얼마나 효율적으로 운용했는지를 설명하는 지표로 쓰인다.

이같은 실적 감소는 최근 5년간 추세와 대비된다. KB부동산신탁은 2016년 7년 만에 영업수익 628억원을 달성한 후 2017년 760억원, 2018년 1138억원 등 높은 영업수익을 거뒀다. 2018년 1200억원을 돌파하며 다시 한 번 실적을 경신했다. 2019년과 2020년에는 영업수익 1211억원과 1387억원으로 올라섰다.

KB부동산신탁 관계자는 "건설경기과 분양심리가 둔화되면서 신탁업계 전반이 어려움을 겪었다"며 "다만 리츠부문을 중심으로 수익성을 방어했다"고 설명했다.

영업보고서상 재무지표가 부진한 모습을 보인 것과 달리 전략적 투자와 사업 개발, 리츠사업은 어느 때보다 활발했다. 코로나 엔데믹(감염병의 풍토병화) 단계에 접어들자 관광 자산에 대한 투자를 늘리는 전략을 펼쳤다.

최근 신세계그룹 계열사인 조선호텔앤리조트와 함께 제주 서귀포시에 고급 리조트 개발에 착수했다. 조선호텔앤리조트는 이 사업을 통해 새로운 하이엔드 브랜드를 선보일 계획이다.

리츠로 매입한 첫 사례인 '동부산 마티아 오시리아'는 850억원이 투입된 사업이다. 신디케이티드론 PF(프로젝트파이낸싱)를 통해 산업은행 등 4개 금융기관으로부터 532억원을 대출했다. 산업은행이 지원한 규모는 245억원이다.

'반얀트리 해운대 부산'에서는 관리형 토지신탁을 맡는 동시에 대주로서 사업에 참여했다. KB부동산신탁이 PF대출 담보로 신탁 우선수익권을 제공하고 대주단이 시행사 루펜티스와 3750억원의 대출약정을 맺는 방식이다. 향후 신탁 수수료 외에 PF대출로 인한 이자수익을 챙길 전망이다.

그간 KB부동산신탁은 우량 토지신탁을 발굴하고 리스크를 관리하는데 초점을 맞췄다. 특히 관리형 토지신탁의 하나인 '책임준공형 관리신탁'으로 영역을 확대해 눈에 띄게 외형이 키웠다.

신탁보수를 세부적으로 살펴보면 책임준공 신탁을 포함한 토지신탁 비중이 높다. 상반기 토지신탁보수는 417억원으로 전체 영업이익의 89%를 차지했다. 이밖에 담보신탁과 분양관리신탁 보수는 45억원과 4억원으로 집계됐다.
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