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키움투자자산운용이 3년여 전 회사 설립 처음으로 선보인 사모 재간접 부동산 공모펀드를 성공적으로 정리했다. 이달 초 펀드 설정 이후 누적 수익률은 40%대를 웃도는 수준. 복수의 미국 물류센터에 투자해 7년여간 운영하고 배당수익과 자본수익을 동시에 수취한다는 계획이었는데, 국내외 시장 상황 변동으로 조기 매각을 결정한 것이 업계 안팎에서 호평을 받고 있다.

29일 금융투자업계에 따르면 키움운용은 '키움히어로즈미국물류포트폴리오 부동산투자신탁 제1호[재간접형] 청산 절차를 밟고 있다. 2019년 5월 해당 펀드를 신규 설정한 후 3년 4개월만이다. 당시 운용기간을 7년으로 정해놓은 이 펀드는 투자 후 3년만에 시기 청산 절차에 돌입한 것이다. 펀드가 투자하고 있는 2개의 모펀드가 보유 자산들을 조기 처분한 결과다.

해당 펀드는 키움운용이 처음으로 선보인 부동산 공모펀드다. 미국 동부와 중부에 위치한 물류센터 포트폴리오 6개 자산을 담은 '타이거대체전문투자형 사모부동산투자신탁 제6호'와 '타이거대체전문투자형 사모부동산투자신탁 제12호' 수익증권에 투자하는 재간접 펀드로 설계했다. 타이거대체 6호 펀드와 타이거대체 12호 펀드의 설정금액은 733억원과 771억원 수준이었다.

금융당국은 2017년 공모펀드 활성화 방안으로 사모펀드에 투자하는 공모 재간접펀드 제도를 도입했다. 부동산과 SOC 등 실물자산 펀드에 80% 이상 투자할 경우 단일 운용사 펀드에 100% 투자할 수 있게 한 것. 키움운용은 정책 가이드라인에 맞춰 최소 가입금액을 500만원으로 설정하고 한국투자증권에서 4영업일 만에 760억여원을 끌어모아 해당 펀드를 성공적으로 론칭했다.

키움히어로즈 1호 펀드가 취득한 물류센터 포트폴리오 지분은 40% 가량이다. 타이거대체투자운용은 펀드 당 유한책임회사(LLC)를 하나씩 세운 뒤, 펀드 자금과 LTV 66% 조건으로 대출을 받은 데 이어 현지 운용사 투자를 받아 LLC 당 3개씩 총 6개 자산을 취득했다. 6호 펀드는 아마존과 티제이맥스, 페덱스 물류센터를 담았고, 12호 펀드는 아마존과 네슬레, 홈디포 물류센터로 채웠다.

해당 자산들은 펀드 설정 당시 잔여 임대차 만기일이 상당기 간 남아있는 데다 매년 적게는 1.5% 많게는 2.5% 임대료 인상조건이 붙어 있어 우량자산으로 평가받았다. 임차인 신용등급도 낮게는 BBB(위스콘신주 페덱스 물류센터)에서 높게는 AA-(펜실베니아주 티제이맥스, 네슬레)까지 양호한 수준이었다. 펀드 설정 전 감정평가로 산정한 물류센터 평가액은 4억2800만 달러였다.


LLC는 물류센터 운영을 통해 발생한 임대수입을 LP 지분에 따라 6개월마다 배당금으로 제공해왔다. 당초 펀드는 설정 이후 7년간 폐쇄형으로 운용하다가 펀드 만기가 도래할 때쯤 자산 매각을 통해 대출금을 상환하고 차익을 챙기겠다는 계획이었다. 하지만 올 들어 국내외 금리 인상속도가 빨라지고 부동산 경기도 꺾이면서 지난해 말부터 자산 매각 절차를 밟기 시작했다.

펀드 설정 당시 키움운용은 부동산 시장 상황과 공실률, 환율 등 다양한 변수에 따라 매각 가격이 변동되기 때문에 상시적 시장 모니터링을 통해 매각시점을 분석해 추진하겠다고 설명한 바 있다. 펀드 투자설명서에서는 목표매각가는 매수자와 매도자 간 협의에 의해 결정하되, 기존 채무를 상환하기 위한 금액의 최소 110% 이상으로 결정하겠다고 밝히기도 했다.

키움운용 관계자는 "현재도 계속 펀드를 정리하고 있는데 아직 청산 작업이 진행 중인 것은 세금 이슈 등 부수 작업이 남아 있기 때문"이라며 "사모 재간접 공모펀드를 통해 개인투자자들이 적잖은 성과를 냈다는 점이 의미있다"고 설명했다. 한국펀드평가에 따르면 키움히어로즈미국물류 1호 펀드의 이달 초 기준 설정 이후 누적 수익률은 44.6% 수준이다.

펀드가 정리 수순을 밟으면서 투자신탁보수도 설정액 기준에서 순자산 기준으로 변경키로 했다. 펀드를 청산하는 과정에서 현재 순자산 기준으로 보수를 산정해야 과대 계상되는 문제를 해결할 수 있기 때문이다. 운용업계 관계자는 "최근 시장 여건이 급변하면서 만기 연장을 검토하는 펀드도 많은데, 적기에 자산을 매각해 청산 절차를 밟은 것은 상당한 성과"라고 말했다.