이 기사는 2022년 10월 04일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

헌인마을은 1970년대 치유에 성공한 나환자들이 자활촌을 형성해서 만들어진 주거지였다. 정부 지원으로 주민들이 양계사업을 운영한 이후 여러 공장이 입주하며 자리를 잡아갔다.

개발 움직임이 본격화된 건 2000년대 개발제한구역 해제 방침이 발표되면서다. 2006년 4월, 헌인마을 도시개발사업을 위한 프로젝트금융회사(우리강남피에프브이)가 만들어졌다.

우리강남피에프브이 최대주주는 삼전개발로 지분 44%를 차지했다. 동양건설산업과 삼부토건 등 시공사가 각각 25.5%를 보유했다. NH투자증권(옛 우리투자증권)이 5%를 보유했다.

우리은행 등이 PF 대출금 4270억원을 제공하면서 개발 물꼬를 텄다. 전체 토지의 77%인 9만9455㎡(약 3만평)를 매입하고 개발을 추진했다.

인허가 작업은 3년여 지난 2009년께 이뤄졌다. 도시개발구역 지정 및 개발계획이 수립됐다. 이듬해 2010년 7월, 한차례 개발계획을 변경 고시해 환지방식의 도시개발사업임을 명시했다.

인허가를 전후로 글로벌 금융위기가 터진 탓에 시공사는 자금난에 봉착했다. 동양건설산업은 2011년 PF 만기를 막지 못해 기업회생절차(법정관리)를 신청했다. 삼부토건도 2015년 기업회생절차를 밟았다. 기존 사업자와 신규 사업자, 지역 주민간 분쟁이 계속돼 개발사업은 표류하기 시작했다.

주인을 찾지 못한 사업은 2019년 PF부실채권을 미래에셋증권과 NH투자증권 등 금융권과 신원종합개발 관계사인 어퍼하우스헌인이 나서 사모펀드 '더플랫폼헌인도시개발'을 설립하면서 전기를 맞았다.

프로젝트금융회사를 통제하기 위해 주주 구성도 전부 바꿨다. 기존 개발주체를 모두 내보냈다. 재무적 투자자와 신규 시행사가 지분인수에 나서는 방식으로 이뤄졌다.

우리강남피에프브이 전체 지분 중 95%를 절반으로 나눠 재무적투자자와 시행사가 각각 47.5%씩 보유했다. 시행사로 나선 것이 어퍼하우스헌인이고 재무적투자자 지분은 특수목적법인이 나눠 가졌다. 이 주식은 사모펀드 '더플랫폼헌인도시개발'에 의해 근질권이 설정됐다.

우리강남피에프브이가 채무자이고 펀드가 채권자인 형태는 헌인타운개발이라는 차주를 만들면서 구조가 바뀌었다. 우리강남피에프브이가 보유한 토지와 채무를 모두 헌인타운개발로 넘겼다. 대주인 펀드가 차주인 헌인타운개발에 대출약정을 체결하는 방식으로 구조가 바뀐 셈이다.

2021년 3월, 도시개발구역 지정 및 개발계획 변경 수립에 대한 실시계획 인가를 받으면서 지지부진한 사업도 속도를 내기 시작했다. 개발 면적은 13만2379㎡(4만114평)에서 13만2523㎡(4만158평)로 늘었다. 계획인구와 세대수도 모두 늘었다. 731인 261세대에서 835인, 298세대로 104인이 늘었다.

인허가가 진행되면서 지난해 한차례 브릿지론 리파이낸싱에 나섰다. 하지만 기관투자가들이 나서지 않은 탓에 조달이 여의치 않았다. 환지계획 인가를 받기 전이라 미매입 토지에 대한 수용에 의문부호가 달렸다.

올해 6월 환지계획 인가 신청에 나서면서 분위기가 전환됐다. 지난 6월 환지계획 인가를 신청해서 7월께 승인받았다. 환지방식은 토지주에게 보상금을 지급하는 대신 개발 후 조성된 땅을 지급하는 보상방법이다.

인허가 작업이 속도를 낸 덕분에 브릿지론 자금모집에도 청신호가 켜졌다. 사모펀드 '더플랫폼헌인도시개발'의 2022년 6월 설정액은 6400억원이었다. 기존 브릿지 대출은 5200억원이었는데 우리강남피에프브이로부터 NPL 채무가 넘어오면서 자산 규모가 늘었다.

이번 조달은 기존 브릿지 대출금 5200억원에 대한 리파이낸싱 목적으로 이뤄졌다. 전체 6050억원의 자금을 조달했다. 선순위 담보대출 형태로 금융권에서 2950억원을 조달했다. 후순위로 롯데건설이 3000억원을 자금보충 확약 조건을 내걸면서 브릿지론 리파이낸싱 자금이 마련됐다. 여기에 신원종합개발 측에서 에쿼티 형태로 100억원 가량을 출자한 것으로 알려졌다.

브릿지론 조달에는 미래에셋증권을 필두로 NH투자증권, 키움증권 등이 대거 나섰다. 조달을 통해 기존 대주단 상당수가 교체됐다.

사업의 실질 시행사 역할은 신원종합개발 측이 맡을 전망이다. 롯데건설의 경우 에쿼티 지분은 없지만 상당한 규모의 신용보강을 했기 때문에 추가적인 지위를 요구할지 주목된다.

헌인마을 프로젝트는 토지 인허가는 모두 완료된 상황이라 내년 건축 인허가만 남겨두고 있다. 내년 사업계획 승인을 받으면 본 프로젝트파이낸싱(PF)의 절차를 거쳐 착공에 돌입할 전망이다. 브릿지론 규모가 6000억원에 육박한 점을 감안하면 본PF는 7000억~8000억 안팎으로 관측된다. 전체 4만여평 가운데 3만2000평가량이 매입이 이뤄졌다. 국공유지 2000평을 제외하면 6000평 정도가 남았다.