이 기사는 2022년 10월 25일 16:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 물류부동산 투자 1세대 '키맨'으로 이뤄진 ADF자산운용이 서이천 대화물류센터 매각을 눈앞에 두고 있다. 우선협상대상자인 코람코자산신탁이 현재 인수 실사를 진행 중으로 이달 말 딜 클로징 예정이다. 거래가 완료되면 ADF자산운용은 약 300억원의 캐피탈 게인을 얻게 된다.

정작 이번 매각 완료 시 물류리츠 상장을 계획하고 있는 ADF자산운용의 자산 포트폴리오에서 일부 물류센터가 사라지게 됐다. ADF자산운용이 국내 리츠 시장이 얼어 붙자 가치가 높아진 일부 자산을 매각하고 보수적 경영에 돌입한 것으로 풀이된다. 상장 절차 역시 속도가 늦춰질 전망이다.

25일 업계에 따르면 ADF자산운용은 최근 서이천 대화물류 물류센터의 입찰공고를 마치고 코람코자산신탁을 최종 인수자로 선정했다. 매각가는 1000억원 초반대다. 매각주간사는 CBRE코리아다.

코람코자산신탁은 시장에서 저평가된 물류센터를 블라인드 펀드에 담기 위해 이번 인수를 결정한 것으로 알려졌다. 동남권 물류센터의 신규 인허가 건수가 뜸해진 상황에서 서이천 대화물류 물류센터의 미래가치를 높게 평가했다.

서이천 대화물류 물류센터는 경기도 이천시 마장면 이치리 701 일원에 위치한 지하 1층~3층 규모의 상온창고다. 덕평IC 인근에 위치한다. 연면적은 창고동 5만4980㎡, 사무동 946.44㎡다. 준공일은 2017년 6월이다.

매도자는 ADF 콰사 대화 전문투자형 사모부동산투자유한회사다. 모회사 ADF자산운용은 2017년 말레이시아 근로자공제기금(EPF·Employees Provident Fund)과 함께 해당 물류센터를 약 750억원에 인수했다. 당시 EPF가 국내에서 처음으로 투자한 상업용 부동산으로 주목 받았다.

일각에선 ADF자산운용의 물류센터 매각을 두고 다소 의아하다는 반응이 나왔다. 우량 물류자산을 편입해 리츠 상장을 준비하던 상황에서 물류센터를 매각했기 때문이다. 특히 동남권 물류센터는 2020년부터 신규 인허가 건수가 줄어 희소성이 높은 매물이다.

당초 ADF자산운용은 물류센터를 기초로 둔 상장 리츠를 출시한다는 목표를 세웠다. 물류 리츠에 대해서는 기존 자산을 리츠로 편입하는 방안과 새로운 자산을 인수하는 등 청사진을 그렸다. 특히 국내 물류가 집중되는 이천시 마장면 일대 이천DC1와 이천CHA, 이천 해월리 에스투로지스 등 물류센터를 주요 투자대상으로 삼았다.

지난해 7월 AMC(자산관리화사) 예비인가를 획득했고 올 1월 설립인가를 받는 등 본격적인 행보를 보였다. 주력 사업부인 투자·운용·자산관리본부 이외에 리츠본부를 신설한다는 계획도 세웠지만 공식출범은 아직까지 이뤄지지 않았다.

하지만 국내 상장 리츠가 상반기를 기점으로 급락하면서 상장 작업에 대한 부담감이 커진 것으로 보인다. 청약 시장에서 투자 심리마저 악화되면서 당장 상장을 추진하는데 무리가 있다고 판단하고 이번 매각을 결정한 것으로 알려졌다.

시장에 물류센터 매물이 등장하면서 엑시트 시점을 미리 조율한 측면도 있어 보인다. 물류센터 수요는 코로나 판데믹 이후 급증했다가 올해 들어 감소하는 추세다. ADF자산운용은 5월 국민연금과 함께 인수했던 독일 함부르크 H&M 물류센터를 6년 만에 매각하기도 했다.

이에 대해 ADF자산운용 관계자는 "서이천 대화물류 물류센터는 리츠 편입 대상으로 고려하지 않았으며 올해 초 말레이시아 연기금과 협의 후 매각하기로 결정했다"며 "풍부한 편입 예정자산을 보유하고 있는 만큼 리츠 상장 작업을 계획대로 추진할 것"이라고 설명했다.

ADF자산운용은 2014년 12월 설립된 신탁 및 집합투자기업이다. 사명인 ADF는 '근원을 향해'라는 뜻을 담은 라틴어 'Ad Fontes'에서 차용했다. 2015년 금융투자업 인가를 받은 후 물류부문 투자를 앞세워 성장했다. 지난해말 기준 영업수익은 173억원, 영업이익은 84억원으로 전년 대비 각각 20%, 27% 증가했다.

주요 포트폴리오는 △아스터항동물류센터 △양산·김포·도척·광주물류센터 △파가니카 컨트리클럽 △화성동탄 K-ECO 물류단지 C블록 등이다. 14일 기준 부동산 운용자산(AUM) 순자산총액 및 평가액은 2조2796억원, 계약건수는 15건이다.