이 기사는 2022년 10월 18일 16:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용의 첫 리츠(REITs) 마스턴프리미어리츠의 보유 자산가치가 4개월 만에 처음으로 줄었다. 미국 연방준비위원회(Fed)가 기준금리를 인상하면서 유럽내 부동산 실물자산에까지 영향을 준 것으로 풀이된다.

18일 업계에 따르면 마스턴투자운용이 최근 발간한 월간 보고서에 따르면 마스턴글로버리츠가 보유한 아마존 물류센터의 감정평가액은 6월말 기준 332억원으로 직전 평가일 대비 100억원 가량 떨어졌다.

아마존 물류센터의 평가액이 매입가인 330억원 수준으로 낮아진 건 상장 이후 처음이다. 평가액은 6월부터 8월까지 423억원으로 나타났다.

기준금리 인상으로 인해 캡레이트(Cap Rate·자본 환원율)가 덩달아 높아진 영향으로 풀이된다. 글로벌 금리 인상 기조로 시장금리가 오름에 따라 캡레이트도 상승하는 추세다. 캡레이트가 높아지면서 가치평가액이 상대적으로 낮아진 셈이다.

캡레이트는 단순 수익률과 달리 매입가 대비 순수익률을 나타낸다. 부동산 임대수익에서 경비를 제외한 순영업소득(NOI)을 부동산 투자금으로 나눠 산출한다. 대출금리가 캡레이트보다 낮으면 높은 NOI를 거둘 수 있지만 반대의 경우 역마진이 발생할 수 있다.

상장 후 가파른 성장을 기대했던 마스턴투자운용은 당분간 보수적인 운용방식으로 전환할 것으로 보인다. 주가 흐름도 여의치 않은 상황이다. 최근 금리 인상과 유동성 악화로 인해 공모가 5000원에서 17일 기준 3400원으로 32% 하락했다.

당초 마스턴프리미어리츠는 연말까지 추가 자산을 확보하거나 AUM(운용자산)을 확대한다는 목표를 세웠다. 공모를 통해 모집한 자금으로 자산을 추가 매입하거나 기존 자산을 운용한 후 매각해 수익을 남기는 방식이다.

리츠업계 관계자는 "최근 시장에 긍정적인 소식이 줄고 있다"며 "국제인증이나 우량자산 편입 및 처분 등 호재가 나와도 주가는 반응하지 않고 있다"이라고 설명했다.


마스턴투자운용은 금리 인상으로 인한 캡레이트 상승과 자산가치 절하현상이 조만간 해소될 것이라고 내다봤다. 마스턴프리미어리츠가 보유한 4개 자산 중 차입금이 있는 3개 자산은 모두 고정금리로 설정됐다.

마스턴글로벌리츠는 프랑스 물류센터 2곳을 매입하는 과정에서 약 412억원을 빌렸다. 대주는 독일 상업은행 헬라바다. 대출금리는 1.3% 고정금리로 설정했고 분기 이자를 납입 중이다. 대출기간은 2027년 4월까지다.

마스턴 유럽9호는 프랑스 크리스탈파크 오피스를 인수하기 위해 독일 애럴 뱅크로부터 약 6053억원을 차입했다. 금리는 고정 1.25%로 설정했다. 만기일은 2024년 7월 30일로 약 1년 9개월 남았다.

코크렙제52호위탁관리부동산투자회사는 하나은행으로부터 2002억원을 차입해 인천 항동 스마트물류센터를 매입했다. 대출금리는 2.93% 고정금리다.

마스턴프리미어리츠는 5월 코스피 시장에 상장한 리츠다. 자산포트폴리오는 △코크렙제52호증권 및 마스턴글로벌리츠 등 지분증권 △마스턴유럽9호펀드 △유동성 82억원으로 구성된다. 자산규모는 1329억원이다.

결산일은 6개월 단위로 매년 3월말과 9월말 배당을 결정한다. 연 평균 예상배당수익률은 6%이다. NH투자증권과 KB국민은행이 각각 자산보관과 사무수탁업무를 맡았다.

기초자산은 △프랑스 노르망디 아마존 물류센터 △남프랑스 아마존 물류센터 △인천 항동 스마트 물류센터 △프랑스 크리스탈 파크 오피스 등 총 4개다. 2018년 리모델링을 실시한 크리스탈파크를 제외한 3곳은 지난 2년간 준공된 신축 건물이다.

임차인은 아마존 프랑스 트랜스포트 SAS와 쿠팡, PwC, 에스티 로더, IFF 등 우량 기업이다. 임대율은 100%를 유지 중이다.

마스턴투자운용 관계자는 "최근 유럽 평가기관들 금리 인상을 반영해 캡레이트를 높게 책정하면서 자산가치가 소폭 줄었을 뿐 일시적인 현상으로 이해하고 있다"며 "임대와 운용, 매각에 큰 영향을 없다. 오히려 임대료는 상승했다"고 전했다.