이 기사는 2022년 12월 23일 07:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

다올투자증권의 부동산PF 부실 가능성이 점증되며 그룹 차원의 리스크로 확대되고 있다. 그동안 다올투자증권은 지방 사업장 PF론에 대부분 후순위로 참여해왔는데 미분양 등 사업성 악화가 진행되면서 건전성 악화 가능성이 대두된다.

다올투자증권은 부동산 외에도 항공기, 선박, 신재생에너지 등 다양한 대체투자를 해왔다. 자금보충이나 지급보증 약정이 상당 부문 체결돼 있어 리스크가 완전히 해소되기 까지는 시간이 걸릴 것으로 보인다.

◇4000억대 지급보증, 리스크 현실화되나

투자은행(IB)업계에 따르면 올 3분기 기준 다올투자증권이 체결한 지급보증액은 약 4000억원에 달한다. 지급보증이란 기한이익상실(EOD)이 발생할 경우 직접 지급할 의무를 지는 것을 말한다. 3개월씩 혹은 매달 차환 발행이 돼야 하는데 사업성이 떨어지게 되면 내년 차환일에 리스크가 현실화된다.


다올투자증권이 사모사채 인수확약을 한 것만 약 2200억원 규모에 이른다. 그중 대표적인 인수 확약 사례로는 에티하드 항공기를 담보로 2017년 발행한 후순위채가 있다. 해외 SPC가 발행한 500만 달러(약 64억원)의 후순위채에 대해 다올투자증권이 지급보증을 섰다.

최초 만기일이 2022년 10월 14일이었으나 올해 경기 영향으로 항공기가 매각되지 않아 리스크가 대두된 상황이다. 만기일을 2023년 10월 14일로 연장하면서 내년까지는 시간을 벌었다. Cloud Leasing 39659 Designated Activity Company가 발행한 후순위채(Junior Note)를 기초로 SPC는 ABSTB 차환 발행을 하고 있다. 해외 SPC는 2017년 12월 후순위채, 선순위채, 메자닌 발행을 통해 조달한 자금으로 보잉사 항공기를 매입했다.

다올투자증권은 1700억원의 대출채권 매입확약도 제공하고 있다. 약 100억원 규모의 딜 여러개가 포함돼 있다. 그중 하나는 ‘광주광역시 동구 충장로5가 주상복합 개발사업’ 건이다. 시행사인 로머스파크에게 SPC가 실행한 대출채권을 기초로 80억원의 ABSTB가 발행됐다. 지방에 184세대의 공동주택, 76실의 오피스텔을 포함한 주상복합시설을 신축하는 것인데 분양이 무사히 끝나야 사고가 나지 않는다. 내년 6월이 상환일로, 천마종합건설이 짓고 있다.

◇대구 부동산 PF 셀다운 실패...대전 등 지방 사업장 곳곳 '위기'

이미 리스크가 현실화돼 올 3분기 이후 다올투자증권이 떠안은 PF 사업장도 있다. 부동산 경기 악화로 가장 먼저 타격을 받은 대구광역시 사업장이 대표적이다. 기간 내 투자자를 구하지 못하면서 셀다운에 실패했다. 대구의 부동산 가격이 큰 폭으로 하락한 탓에 영향을 받았다.

다올투자증권의 대구 PF 사업장으로는 대구광역시 동구 신천동 공동주택 개발 사업이 있다. 당초 대출만기일은 2022년 11월 9일이었다. 하지만 브라이튼신천제일차는 2022년 11월 SPC와 대출약정을 변경해 만기일을 2023년 5월 9일로 미루게 된다. 올해 선분양을 진행할 계획이었지만 부동산 경기가 회복되지 못하면서 내년으로 분양일정을 미뤄둔 상태다.

SPC인 브라이튼신천제일차는 사업 시행사인 라움더테라스에 금전대여를 하기 위해 이번 후순위 대출 건 외에도 별도의 선순위 대출 약정을 통해 450억원의 자금을 추가로 마련하기도 했다.

한 시장 관계자는 "증권사가 보통 처음에는 자기 신용공여를 통해 유동화증권을 발행하고 일정 기간이 지나면 셀다운을 진행한다"며 "다올투자증권도 대구 사업장을 6개월만 가지고 있다가 셀다운 할 생각이었는데 6개월이 지나도 팔리지 않으니까 결국 자기 북으로 안고가게 된 것"이라고 말했다.

이에 대해 다올투자증권 관계자는 "올 3분기까지는 사업장에 문제가 생겨 다올투자증권이 떠안아야 했던 건이 없었다"며 "레고랜드 사태 이후 문제가 생긴 것"이라고 설명했다.

◇지방 '후순위' 사업장 중심 위기감 고조...브릿지론도 경색

규모는 작지만 리스크가 큰 사업장들도 상당수다. 모두 다올투자증권이 인수확약을 제공한 곳이다. 경기도 평택과 월곶, 전북 대전 등의 사업장에서도 다올투자증권은 계획했던 기간 내 셀다운에 실패한 것으로 파악된다. 대전 사업장 일부는 사업 진행 자체가 다소 불투명해져 EOD 가능성 마저 제기되는 상황이다.

대전 도안지구 오피스텔 개발 자금을 마련하기 위해 SPC 뉴테란대전은 2021년 12월 시행사 신화파트너스에 66억원의 대출을 진행한다. SPC가 PF론을 기초자산으로 유동화증권을 만기까지 차환발행하는 구조다. 대출금 만기는 2022년 9월 27일이었지만, 사업 초기 단계에 대전 역시 부동산 경기가 크게 꺾이면서 사업이 진척되지 못했다. 이에 시행사는 대출약정서를 변경해 대출 만기일을 2023년 6월 27일로 연장한 상황이다.

대전 도안지구 2차 8BL, 9BL 오피스텔 개발 역시 사업이 속도있게 진행되지 못했다. 2022년 2월 대출약정에 따라 SPC는 시행사 제이에이치개발과 세움개발에게 85억원의 대출을 실행하고, 이 대출을 기초로 유동화증권 ABSTB가 발행됐다. 올 10월까지 다올투자증권은 셀다운 할 계획이었던 것으로 파악된다. 하지만 결국 2022년 11월 대출만기일이 도래하면서 시행사들은 대출약정을 변경하게 된다. 대출 만기일은 내년 6월까지 약 7개월 연장됐다.

이들 사업장에 대한 대출 건은 브릿지론이라는 특징이 있다. 부동산 PF 대출은 크게 본PF 대출과 브리지론으로 구분되는데, 브리지론은 본 PF 대출을 받기 전 사업용지의 매매 등을 위해 통상 인허가 단계에서 빌리는 사업 초기단계 대출이다. 다올투자증권은 후순위로 참여한 만큼 대주단이 EOD를 선언할 경우 대출금 회수에 어려움을 겪을 가능성이 높다. 경기 악화로 개발 사업성이 떨어지고 금리가 인상되면서 위기감이 고조되고 있다.