이 기사는 2022년 12월 23일 15시47분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스밸류플러스리츠가 운용자산 1조원대 상장리츠로 성장하겠다는 목표를 달성했다. 지난 6월 이수화학반포사옥을 매입한 데 이어 이달 트윈트리타워 인수도 마친 덕분이다.

시장 상황에 따라 조달 방향을 틀었다. 유상증자 대신 담보대출을 통해 인수자금을 만들었다. 앞으로도 자산 매입, 매각 등 적극적인 운용을 통해 배당수익률을 꾸준히 높이겠다는 목표다. 목표 배당수익률도 8%로 상향 조정했다.

23일 리츠업계에 따르면 최근 이지스자산운용의 이지스밸류플러스리츠는 이지스일반사모부동산투자신탁25호 제2종 수익증권 지분 99.7%를 삼성증권으로부터 1839억원에 양수한다고 밝혔다. 해당 수익증권은 광화문 트윈트리타워를 소유한 펀드다.

광화문 트윈트리타워 편입을 마쳤다는 의미다. 이로써 올해 2개 오피스를 편입하겠다는 목표를 달성했다. 앞서 지난 6월 강남 이수화학반포사옥 매입을 완료한 바 있다. 삼성증권으로부터 이지스일반사모부동산투자신탁248호 제1종 수익증권 100%를 212억원에 취득했다.

이지스밸류플러스리츠는 '액티브 리츠'를 표방한다. 적극적인 전략으로 시장 수익률보다 높은 수익률을 목표로 삼았다. 대부분 상장리츠가 하반기부터 개점휴업 상태에 들어간 것과 달리 조달 방법을 바꿔 자산 편입 약속을 지켰다.


트윈트리타워의 총 투자비는 5973억원이다. 임대보증금(101억원), 선순위 담보대출(3528억원), 중순위 담보대출(500억원), 자기자본(1844억원)으로 구성된다. 자기자본을 활용해 이달 양수한 수익증권 취득금액 1839억원을 충당했다.

자기자본에는 수익증권 담보대출 1800억원과 여주쿠팡물류센터 투자 회수금 일부인 39억원이 포함돼 있다. 이지스밸류플러스리츠는 보유 중인 다른 자산의 수익증권을 담보로 1800억원을 빌렸다. 만기 1년, 금리 6% 수준이다. 자기자본 대부분 대출금인 만큼 외부차입으로 봐야한다.

눈에 띄는 점은 이지스밸류플러스리츠가 처음부터 수익증권 담보대출을 계획하지 않았다는 부분이다. 당초 1400억원 규모 주주배정 유상증자를 추진한다는 목표였다. 하지만 하반기 시장 상황에 따라 유상증자 단행 시 주주가치 훼손 우려가 더 커졌다. 이에 따라 조달 전략을 수정했다.

여주쿠팡물류센터 편입 계획을 철회하고 투자금을 회수한 점도 주목된다. 이지스밸류플러스리츠는 자(子)리츠 이지스로지스틱스리츠를 통해 여주쿠팡물류센터를 연내 매입하기로 했다. 하지만 저온 물류창고 임대 시장 악화에 따라 지난 8월 투자원본을 회수하고 계약에 따라 합의금을 받았다.

일각에선 배당수익률에 대한 의문도 나온다. 트윈트리타워 총 투자비 약 6000억원 대부분이 대출로 조달된 영향이다. 선순위 담보대출 금리는 2.8%, 중순위 담보대출 금리는 4.5%다. 앞서 언급한 수익증권 담보대출 이자율도 6%에 달한다.

이지스밸류플러스리츠는 보유 자산 매각을 통해 대출을 상환하겠다는 방침이다. 향후 3년 이내 이천YM물류센터, 태평로빌딩, 분당호스트웨이데이터센터를 차례로 매각해 총 1400억원을 확보한다는 계획을 세웠다.

이 같은 계획에 따라 목표 배당수익률도 상향 조정했다. 2020년 8월부터 2023년 1월까지 기간 누적 평균 배당수익률은 6%였다. 이지스밸류플러스리츠는 2023년 2월부터 2025년 1월까지 목표 배당수익률을 8%로 올렸다.

이지스밸류플러스리츠는 올해 이수화학반포사옥과 트윈트리타워 편입을 통해 운용자산(AUM) 규모 1조4950억원의 대형 리츠로 성장하게 됐다. 상장리츠 중 자산규모 1조원이 넘는 곳은 SK리츠, ESR켄달스퀘어리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠 4곳이다.

이지스밸류플러스리츠 관계자는 향후 운영계획에 대해 "오피스 섹터 비중을 확대할 계획"이라며 "특히 CBD 권역 프라임급 오피스를 주요 투자처로 선정할 것"이라고 밝혔다.