이 기사는 2023년 02월 20일 16:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내외 금융시장 부침에도 부동산은 견고했다. 금리인상과 코로나19로 인한 인플레이션에도 불구하고 부동산 펀드에 자금이 몰리며 설정액이 역대 최고치를 넘어섰다. 이지스자산운용은 적수 없는 질주를 이어가고 있다.

20일 더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2022년 국내 운용사의 공·사모 부동산 펀드 설정액은 142조139억원으로 사상 최고치를 기록했다. 전년말(124조3824억원)과 비교하면 22조원(14.17%) 급증한 수치다. 실물 부동산 거래와 블라인드 펀드 조성 모두 활발하게 이뤄졌다.

자산관리(WM) 업계 관계자는 “금리인상 등의 여파로 캡레이트(부동산 매입금 대시 순수익률)가 높아지면서 글로벌 투자 시장에서 오피스 섹터 거래 비중이 비교적 줄어들고 멀티패밀리 거래가 증가하는 추세”라며 “다만 한국의 경우 낮은 공실률과 임대성장률을 보여주는 등 펀더멘털이 강한 편”이라고 설명했다.


◇'나홀로 20조' 이지스...2위와 격차 10조 벌려

부동산 펀드 시장은 이지스자산운용, 삼성SRA자산운용, 미래에셋자산운용, 하나대체투자운용이 수년간 아성을 유지해왔다. 특히 이지스운용은 실물 부동산에서, 삼성SRA운용은 블라인드 펀드에서 최상위권을 지키고 있다. 마스턴투자운용은 이들과 비교하면 업력이 길지 않지만 짧은 시간 내 급성장하며 단숨에 상위권으로 올라섰다.

이지스운용은 매년 크게 성장하며 경쟁사들과 격차를 벌리고 있다. 지난해 설정액은 19조8946억원으로 20조원을 목전에 두고 있다. 2위인 삼성SRA운용(9조6214억원)과 비교하면 규모가 두배 이상 차이난다. 올해에만 ‘이지스KLIP2호’, ‘이지스부동산론1호’, ‘이지스랜드플랫폼1호’ 블라인드 펀드를 설정하며 몸집을 키웠다.

2위부터 5위는 치열한 순위 경쟁을 벌였다. 미래에셋운용은 1조2000억원 규모 실물 부동산 거래(이마트)를 성사시키며 3위 자리를 지켰다. 삼성SRA운용도 일년새 3조원에 가까이 수탁고를 늘리며 미래에셋운용을 앞질렀다. 6월에만 1조원 규모의 ‘국내PF대출’, ‘국내실물담보대출’, ‘GSF’ 등을 설정하며 블라인드 펀드 강자임을 재확인했다.

하나대체운용은 6년 전까지만 해도 업계 3위(설정액 기준)에 랭크됐지만, 지난해 삼성SRA운용에 양보한 데 이어 올해 마스턴운용에도 밀려 5위로 떨어졌다. 작년까지 300억원 내에서 미미한 차이를 보인 마스턴운용과 하나대체운용은 각각 7조3387억원, 5조3737억원으로 격차를 벌였다. 마스턴운용은 2020년 처음 10위권으로 진입한 데 2년만에 4위권에 올라서며 상승 가도를 달리고 있다.

신한자산운용은 신한대체투자운용과의 합병으로 부동산 펀드를 이관받으면서 올해 처음으로 6위에 이름을 올렸다. 전체 설정액은 5조2936억원이다. 이외에도 KB자산운용, 키움투자자산운용, 베스타스자산운용 등이 상위권에 올라왔다.

◇오피스 매매 다수, 하나대체·이지스운용 국내외 거래 선점

실물부동산은 오피스 거래가 두드러졌다. 지난해에는 코로나19 여파로 물류센터가 상당수를 차지했지만 올해는 오피스 투자가 상당수 이름을 올렸다. 조 단위 거래도 등장했다. 미래에셋운용(이마트), 마스턴투자운용(판교알파리움)이 각각 1조2200억원, 1조221억원에 거래를 마쳤다.

이외에도 신한투자증권사옥(이지스자산운용), 미국 450 Park Ave(삼성SRA자산운용),서울시티타워(하나대체투자운용), 에이프로스퀘어(제이알투자운용), M타워(마스턴투자운용), 스타프라퍼티(베스타스자산운용) 등 다양한 운용사들이 오피스 투자에 활발히 참여한 것으로 나타났다.

하나대체운용은 해외, 이지스자산운용은 국내 딜 대부분을 선점했다. 하나대체운용은 미국에 위치한 Tishman Speyer(미국 뉴옥), ‘70 Hudson’(미국 뉴저지), ‘Shoreline Square’l(미국 LA) 등 오피스 빌딩 세 건을 매입했다. 이지스자산운용은 여의도 신한투자증권 사옥, 서울시타워 등을 매입하며 이름을 올렸다.

블라인드 부문에서는 전통 강자인 삼성SRA운용이 광폭 행보를 보였다. 국내에서 유일하게 11부동산론II’, 독일 아마존 물류센터에 투자하는 ‘베스타스유럽73호’ 등이 올해 신규 설정됐다. 웨스트게이트타워를 담은 이지스운용의 ‘이지스부동산론1호’, 영등포 개발사업 펀드인 KB운용의 ‘KB코어블라인드2호’ 등이 상반기 신규 설정됐다.

◇판매사 미래에셋증권·사무관리 신한아이타스 1위 유지

부동산 펀드 설정액이 최고치를 기록하면서 판매사들의 잔고도 동반 증가했다. 지난해 말 1위를 차지한 미래에셋증권은 14조2464억원으로 여전히 자리를 지켰다. 이어 한화투자증권(13조3333억원), KB증권(10조2859억원), NH투자증권(8조5695억원), 한국투자증권(6조9381억원)으로 5위권까지 순위 변동은 없었다.

지난해 15위를 기록했던 하이투자증권은 6위로 급상승했다. 잔고 증가액도 2조9018억원으로 판매사 중 가장 큰 것으로 나타났다. 이어 미래에셋증권(1조6281억원), 메리츠증권(1조6206억원), 한화투자증권(1조4870억원), 이베스트투자증권(1조4332억원), 흥국증권(1조3510억원)도 판매 잔고를 늘리며 외형 확장에 나섰다.

사무수탁사는 신한아이타스(37조6371억원)가 변함없이 최상위권을 지켰다. 이어 국민은행(28조3296억원), 하나펀드서비스(25조5343억원), 한국펀드파트너스(19조1482억원), 우리펀드서비스(15조6453억원) 등이 뒤를 이었다. 특히 신한아이타스와 한국펀드파트너스는 각각 약 6조원, 4조원 잔고를 늘리면서 괄목할 성과를 거뒀다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 등 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 확보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다.

(자문위원단: 강영구 이지스운용 대표, 김종민 마스턴운용 대표, 박형석 코람코운용 대표, 신준현 메리츠대체운용 대표. 가나다 순)