이 기사는 2023년 02월 21일 14시35분 thebell에 표출된 기사입니다

사업 추진에 난항을 겪던 남산 그랜드하얏트 호텔 주차장 부지가 공매로 나왔다. 대출금을 만기 내 상환하지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생한 여파다.

21일 관련업계에 따르면 한국자산신탁은 이날 서울특별시 용산구 한남동 747-1 대지 외 6건을 공매로 내놓았다. 물건은 토지 1만1306㎡와 건물 1578㎡로 이뤄져 있다. 1회차 공매는 입찰을 28일 오전 10시에 시작해 같은 날 오후 4시에 마감될 예정이다.

연립·단독주택 개발사업을 추진 중이던 부지였다. 남산 그랜드하얏트 호텔의 주차장 부지이기도 하다. 당초 KH그룹의 서울미라마유한회사 소유였지만 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 유동성을 확보할 필요성이 제기되자 주차장 부지만 2021년 11월 이든센트럴한남에 매각했다.

이든센트럴한남은 이든자산운용과 디벨로퍼인 UOD 컨소시엄이 함께 설립한 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 당시 이든센트럴한남은 남산 그랜드하얏트 주차장 부지를 매입하는 데만 2000억원을 투입했다. 매입 직후에는 메리츠증권이 주관한 대주단과 2210억원 한도의 대출을 받았다.

대출 구조는 선순위-1 900억원과 선순위-2 550억원, 중순위 400억원, 후순위 250억원 등으로 꾸려졌다. 이든센트럴한남은 자금 조달을 위해 스마트한남제일차, 뉴딜센트럴한남과 같은 유동화회사를 활용했다. 스마트한남제일차는 트랜치C를 책임졌던 특수목적법인(SPC)이다.

한남동이라는 입지로 인해 한때 장밋빛 전망이 제기되기도 했다. 하지만 사업은 인허가 작업에서 나아가지 못했다. 이든센트럴한남이 인허가 승인을 위해 행정소송까지 불사했지만 사업은 여전히 답보상태를 보였다. 지난해 8월 착공하려는 계획도 계속해서 연기됐다.

결국 이든센트럴한남은 남산 그랜드하얏트 호텔 주차장 부지를 매각하기로 결정했다. 이든자산운용과 UOD 컨소시엄이 주관사 없이 자체적으로 매수자를 찾았다. 그러던 중 만기가 돌아온 대출 2210억원을 상환하지 못해 EOD가 발생하는데 이르렀다.

모아건설이 부지 매입을 검토했지만 무산됐다. 모아건설은 PFV 설립 과정부터 참여해 14.25% 지분을 확보했던 곳이다. 뉴센트럴한남4·5 후순위채권 160억원과 함께 우선매수권도 보유한 곳이었지만 결국 직접 매입보다 공매를 통한 자금 회수로 가닥을 잡았다.

1회차 최저입찰가는 나라감정평가법인의 감정평가액(2850억원)을 바탕으로 2873억원에 확정됐다. 단순 계산으로 3.3㎡당 8386만원에 해당한다. EOD가 발생한 금액이 2210억원도 상회하는 수준이다.

입찰기간은 하루다. 시간상으로 따지면 고작 6시간이다. 6회차까지 유찰되더라도 최저입찰가(2223억원)가 EOD 금액을 웃돈다. 전자자산처분시스템 온비드에서는 유찰 시 입찰가를 10%씩 낮추는 게 일반적이다. 이후 입찰가가 감정가의 50%까지 낮아지면 공매는 자동으로 종료된다.