이 기사는 2023년 03월 17일 07:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

기존 기업형 임대주택 사업자들은 공유주거를 목표로 하면서도 마땅한 건축물 용도가 없어 오피스텔이나 도시형 생활주택, 숙박시설 등의 모습으로 개발할 수밖에 없었다. 기존 용도 규제에다가 공시지가 9억원을 넘지 않아야 종합부동산세에서 배제될 수 있어 고급화나 대형화에 한계가 있었다.

대기업 계열사 가운데 공유주거 브랜드를 내놓은 곳은 SK디앤디가 손에 꼽힌다. KT에스테이트의 경우 기업형 임대주택으로 입주민에 공용공간을 제공하고 있다.

SK디앤디의 에피소드 브랜드는 서울내 사업지 6곳 가운데 5곳이 오피스텔이었다. '에피소드 강남262'는 도시형 생활주택으로 구분된다. KT에스테이트 역시 동대문, 영등포, 부산대연 사업지가 오피스텔이고 '리마크빌 부산대연'이 도시형 생활주택이었다. 그동안 공유주거에 대한 명확한 용도구분이 없었던 터라 기존 용도 안에서 공유주거를 모색했던 셈이다.


용도자체가 공용주거를 고려하지 않았다보니 다양한 어려움이 있었다. 오피스텔의 경우 전용면적이 좁은 문제가 있고 바닥난방, 발코니 등의 규제완화도 풀어야하는 과제였다. 도시형 생활주택의 경우 주택법상 300가구 미만으로 제한돼 있어 대형화가 어려운 측면도 있었다.

사업구조의 경우 종합부동산세라는 부담이 상존했다. 디벨로퍼 특성상 개발 후 건설 민간임대사업자로 등록하면 공시가격 9억원까지 종부세 합산배제대상이 되기 때문에 아직까지 큰 부담을 피할 수 있었다. 하지만 공시가격 9억원이 넘어가는 서울 핵심지역에 고급화된 임대주택이나 공유주거는 추진하기 어려운 면이 있었다. 종부세율은 중과 누진세율이 적용돼 최고 5%까지 적용될 수 있다.

일례로 SK디앤디는 계열인 디앤디인베스트먼트 리츠(REITs)에 부지를 넘기고 리츠를 건설형 임대주택사업자로 등록해 개발 후 임대운영했다. 임대리츠사업자는 취득세나 법인세 감면 이득이 있다.

다만 종부세의 경우 공시지가 9억원 이하이고 임대기간 5년 이상, 임대료 증가율 5% 이하라는 조건을 충족해야 합산배제 임대주택으로 분류된다. 서울 사업지가 다수이지만 아직까진 공시지가가 9억원을 넘지 않아 부담이 덜했다.

향후 공시지가가 현실화되면 건설 민간임대주택사업자라도 안심하기 어려운 여지가 있다. 종부세를 부담하면서 낮은 임대료로 버틸 수 있는 사업자가 없기 때문이다. 현행 기준만 놓고보면 서울 핵심부지에선 공유주거 진입이 사실상 어려운 셈이다.

현실이 이렇다보니 해외와 달리 국내에선 멀티패밀리(임대주택) 섹터가 투자자로부터 인정받지 못하고 있다. 국내 처음으로 2020년께 코리빙 하우스 등의 주거 부동산에 투자한 이지스레지던스리츠는 저조한 반응을 보였다. 공모가 5000원을 크게 하회한 채로 투자자 이목을 끌지 못했다.

이지스레지던스리츠는 홍대 코리빙 복합시설, 디어스명동 공유주거시설, 디어스판교 공유주거 오피스텔 등을 자산으로 편입했다.

이같은 분위기는 연초 '임대형 기숙사' 용도의 신설로 상당한 변화를 맞이하고 있다. 무엇보다 해외 기관투자가의 관심이 높다는 점에서 반응이 주목받고 있다. 마스턴투자운용은 지난달 미국 멀티패밀리 전문 자산운용사인 페어필드 레지덴셜과 투자전략을 논의한 바 있다. 이 운용사는 미국 2위 규모인 캘리포니아교원연금 산하회사로 알려져 있다. 대체투자처로 오피스나 물류센터의 대안이 될만한 상품을 모색하는 시도가 늘고 있는 셈이다.

'임대형 기숙사' 외에도 기존 종부세제도 완화 국면에 들어섰다. 연초 기획재정부는 부동산 세제보완책으로 민간건설임대주택사업자에 대해 3주택 이상 보유하는 경우에 대해서도 중과 누진세율(0.5~5.0%)이 아닌 기본 누진세율(0.5~2.7%)을 적용하는 방안을 추진하고 있다.

시장 관계자는 "국내 본격적으로 공유주거 시장이 성장하는 만큼 해외 투자자 역시 상당한 관심을 보이고 있는 상황"이라며 "임대형 기숙사 용도가 좀더 구체화되어야 하겠지만 국내 사업자들이 발빠르게 움직이고 있다"고 설명했다.