이 기사는 2023년 04월 12일 09시39분 thebell에 표출된 기사입니다

한솔교육이 과거 유동성 확보를 위해 매각했던 상암동 한솔교육빌딩을 다시 매입한다. 인트러스자산운용이 만드는 리츠 에쿼티 270억원 중 150억원을 도맡기로 했다. 지분율로 보면 55% 정도 비중이다.

12일 부동산업계에 따르면 인트러스자산운용은 한솔교육빌딩 매입을 위한 최종 매매계약을 앞두고 있다. 이르면 다음주 중 딜 클로징이 이뤄질 예정이다.

인트러스자산운용은 리츠 '인트러스에스비위탁관리부동산투자회사'를 비히클(Vehicle)로 한솔교육빌딩을 사들일 예정이다. 지난달 말 국토교통부에 리츠 영업인가를 신청했다. 딜 클로징 전 영업인가가 날 것으로 보인다.

매각가는 900억원 안팎으로 추정된다. 부동산 매매가에 각종 수수료를 포함한 리츠 총 사업비가 920억7000만원으로 책정됐기 때문이다. 감정평가금액이 870억원 정도로 알려졌다.

인트러스자산운용은 리츠 총 사업비 920억7000만원 중 270억원을 에쿼티 모집한다. 나머지 650억원가량은 담보대출과 임대보증금으로 충당한다.

한솔교육은 에쿼티 모집액 중 보통주 150억원에 투자하기로 했다. 지분 비율로 보면 50% 수준이다. 사옥으로 사용하고 있는 빌딩을 다시 절반가량 소유하게 되는 셈이다.

과거에도 한솔교육은 인트러스자산운용이 설립한 리츠를 통해 한솔교육빌딩을 전체를 소유하고 있었다. 씨나인제6호기업구조조정부동산투자회사 지분 100%가 한솔교육 몫이었다. 한솔교육빌딩은 현재까지도 한솔교육이 사옥으로 사용하면서 절반가량 임차하고 있다.

하지만 한솔교육은 2020년 유동성 악화로 리츠를 매각했다. 매각가 770억원 수준이었다. 2010년 첫 매입 당시 가격은 460억원과 비교해보면 사옥 매각 10년 만에 310억원가량의 매각차익을 얻었다.

이때 인수한 주체가 이번 매도자인 코레이트자산운용이다. 같은 해 4월 코레이트에스에이전문투자형사모부동산투자신탁을 설립하고 한솔교육빌딩을 담았다. 이번 거래가 완료되면 펀드 운용 3년 만에 150억원 정도의 매각차익을 얻을 전망이다.

한솔교육빌딩은 2007년 준공됐다. 빌딩은 지하 3층~지상 32층으로 오피스텔 포함 전체 연면적은 5만8970㎡(1만7840평) 수준이다. 이 중 거래 면적인 오피스 임대가능 면적은 2만3740㎡(7180평)이다. 상암동 디지털미디어시티(DMC) 내 디지털미디어시티역과 인접한 역세권 빌딩이다.

투자은행(IB) 관계자는 "이번주에 대출 계약이 체결되면 다음주에는 딜 클로징 이뤄질 것으로 보인다"고 설명했다.

인트러스자산운용은 2005년 리츠 자산관리회사(AMC)로 출범했다. 최초 설립 시 씨나인자산관리회사라는 이름으로 문을 열었다. 사명은 인트러스투자운용에서 2010년 인트러스자산운용으로 최종 변경됐다.

2017년 부동산펀드(REF) 전문 사모 집합투자회사로 거듭났다. 리츠와 펀드, PFV 등을 설립 운용할 수 있는 전문 자산운용사로 발돋움한 셈이다. 총 7개의 리츠를 청산한 경험이 있다. 현재 운용 중인 리츠는 없었던 상태다.

코레이트자산운용은 한국토지신탁 계열사다. 한국토지신탁은 2014년 GE자산관리코리아를 사들여 코레이트투자운용으로, 2016년 마이애셋자산운용을 인수해 코레이트자산운용을 세웠다. 현재는 코레이트자산운용을 중심으로 운용업을 단일화한 상태다.