이 기사는 2023년 05월 03일 16:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠가 꾸준한 자산 편입을 통해 몸집을 키우고 있다. 리츠는 임대수익으로 배당을 하기 때문에 절대적인 규모가 중요하다. ESR켄달스퀘어리츠의 경우 운용자산 규모(AUM)가 업계 최상위권 수준인 2조원대 안착했다.

이번에 담는 자산은 이천7물류센터다. 지난해 선매입을 확약한 물건으로 경쟁력 있는 가격에 살 수 있었다. 여기에 이천6물류센터도 연내 포트폴리오에 추가될 예정이다. 자산 편입 경쟁력을 입증했다는 평가다.

3일 리츠업계에 따르면 켄달스퀘어리츠운용의 'ESR켄달스퀘어리츠'가 오는 10일 '이천7물류센터(동이천브릭)' 매입을 마무리한다. 자(子)리츠 'ESR켄달스퀘어에셋2호리츠(자리츠2호)'를 통해 투자하는 구조다.

이천7물류센터는 경기도 이천시 대월면 부필리 일대에 위치한다. 건물면적 4만6041㎡(1만3928평), 대지면적 2만9994㎡(9073평) 규모다. 지하 2층~지상 4층으로 이뤄진 상온 및 저온 복합물류센터다.

최종 매입가는 1270억원에서 결정됐다. 켄달스퀘어리츠운용은 지난해 5월 중 매도자 이스트이천물류센터와 선매입 계약을 체결했다. 당시 계약금액은 1300억원이었다. 이보다 30억원 깎은 금액에서 클로징한 셈이다.

담보대출과 보유현금 등을 활용해 매입자금을 조달했다. 담보대출 726억원은 3개월 변동금리로 조달했다. 이자율은 CD금리에 1.6%p를 가산한 수준이다.

업계에 따르면 이천7물류센터 캡레이트는 5%대 초반 수준이다. ESR켄달스퀘어리츠 포트폴리오 캡레이트 4.7%를 웃돈다. 선매입 계약을 통해 매입가를 낮춘 영향이다. 캡레이트는 순운영수익(NOI)을 부동산 가치로 나눠서 산출한다.

이천7물류센터는 ESR켄달스퀘어리츠의 18번째 자산이다. 리츠는 자리츠 1호와 2호를 통해 각각 7개, 5개 물류센터를 갖고 있다. 이 외 수익증권을 통해 5개 물류센터에 투자한 상태였다.

이번 자산 편입으로 리츠의 총 자산 매입가 기준 AUM이 2조4000억원 수준으로 늘어날 전망이다. AUM이 2조원을 웃도는 상장리츠는 SK리츠, 제이알글로벌리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠가 있다.

올해 안에 19번째 자산인 이천6물류센터 역시 편입할 예정이다. 이천7물류센터와 마찬가지로 지난해 선매입을 확약했던 자산이다. 하반기 중 인수 절차를 마무리한다는 방침이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "ESR켄달스퀘어리츠는 올해 1분기 재계약 예정 자산 30%의 평당 임대료를 2만7000원에서 3만2000원으로 올려 임대차 계약을 완료했다"며 "최소 5.5%의 연평균 매출 성장률이 기대된다"고 말했다.