이 기사는 2023년 07월 21일 15:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

에피소드의 평균 임대율은 80~90% 수준이다. 임대 사업 자체가 부진하다고 보기는 어려운 수치다. 그럼에도 각종 이자비용을 제외하고 나면 남는 게 없는 실정이다. 국내에선 임대주택 개발 및 운영 사업이 아직까지 자리 잡지 못한 영향이 크다.

다만 시장이 한창 성장해 나가는 단계인 만큼 머지 않은 시점에 수익 안정화도 이룰 것이란 기대감이 많다. 최근 임대형 기숙사의 건축물 용도로 신설 허용 등 각종 규제 완화의 긍정적 시그널도 있다. SK디앤디 차원에서도 에피소드 내 다양한 서비스를 제공해 운영수익을 늘리는 등 안정적인 사업 구조를 갖춰 나가겠다는 목표를 세웠다.

◇임대료 기반 영업수익 증가, '서비스 다각화' 추가 운영수익도

SK디앤디는 2020년 에피소드 성수101, 성수121을 성공시켰다. 이후 투자 유치를 받아 2021년 말부터 2022년 초까지 4개 사이트를 추가 오픈했다. 준공 및 임대개시 후 1년 정도 시간이 흘렀다.

임대주택 사업은 장기간 운영을 전제로 한다. 이 점을 감안하면 4개 사이트의 1년차 임대율은 낮지 않은 수준이다. 올해 3월 말 기준 에피소드 △서초393(81.82%) △강남262(84.52%) △신촌369(90.85%) △수유838(92.09%)의 임대율은 평균 80~90%대로 나타났다.

SK디앤디 관계자는 "수유838은 임대율이 6월 말 기준 94.5%로 높아졌다"며 "다른 지점들도 단기 임대가 가능한 점을 고려하면 5% 내외 등락을 보이고 있다"고 설명했다.

현재는 이자비용 등 부담으로 인해 단기적으로는 당기순손실을 기록하고 있다. 하지만 임대수익을 중심으로 한 영업수익은 증가 추세에 있다. 임대 사업이 안정화되면서 앞으로도 영업수익은 꾸준히 오를 것으로 보인다.

4개 사이트 중 가장 먼저 오픈한 서초393은 지난해 상반기 32억원의 영업수익을 올렸다. 하반기에는 40억원으로 8억원가량 늘었다. 올해 1분기에는 3개월 만에 21억원을 벌어들였다. 강남262도 마찬가지다. 지난해 상반기 영업수익은 23억원 수준에 머물렀다. 하반기에는 42억원으로 두배가량 뛰었다. 올 초 3개월 동안에는 20억원의 영업수익을 올렸다.


향후 임대료 상승 여력도 충분하다. 전세에서 월세로 선호 주거 형태가 바뀌면서 월 임대료가 꾸준히 오르고 있는 추세다. 부동산 정보 플랫폼 다방의 운영사 스테이션3에 따르면 서울 주요 대학가 인근 원룸(전용면적 33㎡) 평균 월세는 56만7000원으로 지난해 조사 당시 52만4000원보다 8.2% 상승했다.

더불어 SK디앤디는 임대수익 외에도 에피소드 내 다양한 서비스를 제공해 각종 운영수익을 창출한다는 계획이다. 현재도 각종 주거 서비스와 모빌리티 서비스를 갖추고 있다. 셀프 스토리지, 홈퍼니싱 구독, 룸 클리닝, 공유차 등이 대표적이다.

현재 에피소드에서 발생하는 영업수익 중 임대료가 차지하는 비중은 평균 80% 정도다. 나머지 20%는 임대료 외 각종 운영수익에서 나오고 있는 셈이다. 사이트별로 다르지만 지난해 하반기 기준 통상 10억원 이상을 기타 서비스 등을 통해 벌어들였다.

SK디앤디 측은 "(아직 공시 전이라 구체적 숫자 공개는 어렵지만) 올해는 서비스 다각화로 기타 수익이 훨씬 더 오른 상태"라고 설명했다.
◇코리빙 시장 성장, 규제 완화 움직임 '호재'

국내에서도 본격적으로 공유주거 시장이 커지고 있다. 장기적으로 볼 때 성장성도 충분하다는 평가다. SK디앤디는 일찍부터 업계 선두주자로 나선 만큼 개발 및 운용 노하우를 쌓고 있는 중이기도 하다.

올 초에는 국토교통부가 건축법 시행령에 '임대형 기숙사' 용도를 신설했다. 기존에는 공장과 학교만 기숙사를 운영할 수 있었다면 민간에도 기회가 열린 상태다. 연면적 제한이 없어서 대규모로 건축될 수 있는 점도 특징이다.

주차장 확보 기준도 대폭 완화될 것으로 기대된다, 특히 사업 수익성을 높일 수 있는 특징으로 꼽힌다. 기존에는 가구당 0.5대의 공간을 만들어야 했다. 자동차를 보유한 젊은 층이 많지 않아서 공사에 대규모 비용이 투입되는 반면 공간 활용도는 떨어졌다.

홈즈컴퍼니는 글로벌 자산운용사 ICG(Intermediate Capital Group PLC)와 국내 공유주거 및 숙박시설 개발에 나서기로 했다. 3000억원 규모 펀드를 조성하기로 했다. 유니언플레이스는 마스턴투자운용·마스턴프라퍼티와 손잡고 관련 사업을 펼친다는 목표다. 맹그로브는 최근 누적 투자액 300억원을 넘겼다.

SK디앤디 관계자는 "기업형 임대주택 사업은 장기간 투자와 노력이 투입돼야 한다"며 "장기적으로 생태계를 만드는 차원에서 접근하고 있다"고 말했다. 또 "사업 구조 다변화, 서비스 수익 다각화 등을 통해 안정적인 수익을 창출하고 있다"고 덧붙였다.