이 기사는 2023년 08월 03일 11:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

매물로 나온 역삼 아크플레이스는 하반기 시장이 주목하는 '빅딜'로 꼽힌다. 지리적 이점과 함께 높은 임대률을 기반으로 시장에선 평당(3.3㎡) 4000만원 중후반대 선에서 가격이 결정될 것이란 관측이 나온다. 연면적 기준 전체 가격으로 보면 9000억원대에 이르는 수준이다. 몸값이 높은 만큼 조달 여력이 있는 원매자들, 특히 부동산펀드 운용사를 중심으로 아크플레이스 인수전에 뛰어들 것으로 점쳐진다.

3일 IB업계에 따르면 역삼 아크플레이스 매각 주관사인 JLL코리아는 잠재 원매자를 대상으로 마케팅을 진행 중이다. 운용사는 물론 부동산 투자에 관심을 가진 기업들까지 대상으로 삼고 있는 것으로 파악된다.

현재 매각이 진행 중인 오피스 빌딩들이 다수 있는데 그중에서도 아크플레이스는 단연 시장이 주목하고 있는 매물이다. 우선 지리적으로 접근성이 좋다. 강남업무지구(GBD) 핵심 오피스로 역삼역 3번 출구와 인접해 있다. 대로변에 위치해 있어 교통도 편리한 편이다.

거기다 공실률 리스크도 덜하다. 글로벌 부동산 컨설팅 회사 컬리어스의 국내 오피스 임대차 시장 보고서에 따르면 2분기 GBD A등급 오피스 공실률은 0.9%로 나타났다. 지난 분기보다 1.2%포인트 하락한 수치다. 아크플레이스의 주요 임차인으로 비바리퍼플리카와 스타벅스 등이 있다.

이 같은 여건을 기반으로 시장에선 아크플레이스의 매각가가 최대 9000억원까지 형성될 것이란 전망이 나온다. 평당 4700만원에 해당되는 수준이다. 아크플레이스는 대지면적 4171.7m², 연면적 6만2725.31m², 지하 6층~지상 24층 규모다. 건폐율 53.17%, 용적률 980.53%다.

IB업계 관계자는 "하반기 가장 주목하고 있는 물건"이라며 "평당 4000만원 중반 이상에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 예상된다"고 말했다. 이어 "사이즈가 상당한 매물인 만큼 조달 여력이 있는 곳들 중심으로 마케팅이 이뤄지고 있는 것으로 안다"고 덧붙였다.

지난해 빠르게 금리가 상승했는데, 이후 이어진 고금리 기조가 부동산 실물거래 시장에 적잖이 영향을 미치고 있다. 특히 높아진 금리에 레버리지 효과를 기대할 수 없게 되면서 자금 여력이 오피스 거래에 주요한 변수가 되고 있다. 아크플레이스도 1조원에 육박할 것으로 예상되는 만큼 자금력이 있는 원매자 중심으로 인수전 참여가 점쳐지고 있다.

만약 블랙스톤이 9000억원에 아크플레이스를 매각한다면 투자 8년만에 두 배 이상의 차익을 거둬들이게 된다. 앞서 블랙스톤은 2016년 11월 미래에셋자산운용으로부터 아크플레이스를 인수했다. 거래가격은 4500억원이었다.

블랙스톤은 셰어딜로 거래를 진행했다. 셰어딜은 오피스를 소유한 비히클을 존속시키고 원매자가 해당 비히클의 지분을 인수하는 형태를 말한다. 셰어딜은 일반 부동산거래 형식과는 차이가 있다. 통상 직접 자신의 명의로 매입하거나, 새로운 펀드를 만들어 부동산을 취득한다. 셰어딜의 이점은 지분거래다 보니 취등록세 등 세금이 발생하지 않는다는 점이다. 블랙스톤이 셰어딜을 택했던 이유다.

아크플레이스는 25년 역사를 지닌 건물이다. 블랙스톤은 네 번째 주인이다. 아크플레이스의 시작은 1998년으로 거슬러 올라간다. 한솔그룹에서 사옥으로 빌딩을 만들면서다. 그후 경영난을 겪은 한솔그룹은 2003년 사옥을 프리메카에 매각했다. 프리메카는 푸르덴셜그룹 부동산투자사다. 그후 2008년 미래에셋자산운용이 4290억원에 해당 빌딩을 인수했고, 8년 뒤인 2016년 블랙스톤이 인수했는데, 이때 리모델링에 나서면서 현재의 아크플레이스로 변모했다.