이 기사는 2023년 08월 28일 16:17 THE CFO에 표출된 기사입니다.

한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)가 리파이낸싱 전략에 대한 고심이 깊어지고 있다. 당초 금융비용을 절감하는 차원에서 공모채를 발행해 상환자금을 충당하려 했으나,고금리 부담에 선뜻 결정을 내리지 못하고 있는 상황이다.

최근 상황에선 은행 대출을 연장하는 방안이 더 유리할 수도 있다. 회사채를 발행하려면 주관사 선정, 신용등급 획득 과정에서의 수수료 부담도 고려해야 하기 때문이다.

◇1100억 만기도래, 자금조달 전략 '저울질'

28일 투자은행(IB)업계에 따르면 한화리츠는 내부적으로 회사채 발행에 대한 타당성을 검토하고 있다. 당장 오는 11월 1100억원 규모의 차입금 만기일이 도래하면서 차환 의무가 임박해 리파이낸싱을 해야 하기 때문이다. SC은행에서 5.56% 이자 조건으로 조달한 752억원과 한화손해보험에서 5.56%로 받았던 348억원을 상환해야 한다.

당초 차환 자금 조달 방안으로 '공모채' 시장 활용 가능성을 염두에 뒀다. 금융비용을 최소화하기 위한 전략의 일환이다. 통상적으로 A급 부터는 은행 대출보단 회사채 금리가 더 낮은 경우가 다반사다. 회사채 발행은 은행 대출에 비해 이자율을 90~100bp 가량 낮출 수 있는 것으로 알려져 있다.

한화리츠는 재무 구조상 금융비용 부담이 다소 큰 편이다. 금리환경이 비우호적이었던 작년 11월 말 자금 조달을 한 탓에 부담하고 있는 이자율이 높은 편이다. 올해 4월 말 부채비율은 103.9% 가중평균금리는 약 5.6%로 높은 수준의 차입이 이루어지고 있다. 차입금의존도는 45.6%로 매년 33%의 차입금이 만기도래해 리파이낸싱이 요구되는 상황이다.

공모채 시장 진입을 대비해 신용등급도 선제적으로 획득하기도 했다. 지난 6월 한국신용평가와 나이스신용평가로부터 모두 'A+ 안정적' 기업신용평가(ICR) 등급을 받았다. 물론 회사채(SB)등급이 추가적으로 필요하지만 일반적으로 ICR 등급과 큰 차이가 없는 편이다.
문제는 금리 상향 추세가 장기화될 것으로 전망된다는 점이다. 한국은행 금융통화위원회가 물가 안정 등을 이유로 5연속 기준금리 동결을 결정했지만 미국 국채 금리는 15년 만에 최고치 수준까지 올랐다. 회사채 금리는 최근 급야 4% 대 중반에 이른다. 회사채 3년물(AA-) 금리는 올 3월 4.18%에서 4월 4.07%까지 하락하다가, 이내 반등을 시작해 5월 4.14%, 6월 4.35%, 7월 4.44%로 오름 추세가 이어지고 있다.

이렇듯 금리 상승기엔 회사채 발행 메리트가 그리 크지 않다는 판단이다. 공모채 데뷔를 위해선 주관사 선정이나 신용등급(SB) 획득 등 추가 절차가 필요한 만큼 상대적으로 절차가 간단한 은행 대출 만기 연장이 더 유리할 수도 있다.

물론 은행 대출금리도 채권금리를 기준으로 산정된다. 시간차를 두고 오를 수 밖에 없다. 다만 오는 11월 만기 도래하는 대출은 고정금리 조건이었던 만큼 금리 불확실성 속 유리한 차입 조건이기도 하다.

IB업계 한 관계자는 "한화리츠는 회사채 발행과 은행 대출 연장 두가지 방안을 저울질 중이다"며 "최근 채권시장은 대기업 마저 은행 신용도에 의지해야 하는 정도로 만만치 않은 상황이라, 여러가지 자금 조달 수단을 강구해 비교하고 있는 것으로 보인다"고 말했다.

◇상장리츠사, DCM 접촉면 늘리나

상장리츠들의 DCM 시장 접촉면이 늘어나고 있다. 자산을 편입하려는 곳을 중심으로 자본시장과의 접점이 점차 늘어나고 있다는 평가다. 2019년 롯데리츠, 2021년 이리츠코크렙, JR글로벌리츠에 이어 올해는 이지스레지던스리츠 등이 DCM시장을 찾았다.

올들어선 한화리츠, 이지스레지던스리츠, 제이알글로벌리츠 등 여러 상장리츠들이 신용평가를 받아 공모채 데뷔 가능성이 거론됐다. 상장사들이 DCM 활용을 염두에 두는건 다양한 자금조달 선택지를 마련하기 위한 목적이다.

한화리츠만 하더라도 보유자산의 질이 우수해 익스포저도 미미한 것으로 평가돼 공모채 시장 데뷔에 손색이 없다는 평가를 받고 있다. 현재 한화그룹 금융계열사의 부동산 자산을 담고 있다. 한화손해보험과 여의도 사옥, 한화생명보험의 수도권 4개 사옥을 매입해 운영하고 있다.

유상증자 등 주식 발행을 위한 자금 조달 여건이 그리 좋은 것도 아니다. 글로벌 부동산 시장 위축 여파로 한화리츠 등 다수의 상장리츠들이 주가가 급등락을 지속하는 중이다.